[칼럼] 고품질 공공주택 공급과 후분양제

천성희 서울주택도시공사 SH도시연구원 원장

광주 화정과 인천 검단 아파트 붕괴 사고 등이 연이어 발생하면서 아파트 부실공사가 큰 이슈가 되고 있다. 특히 이번에 문제가 된 무량판 구조는 층간소음이 적고 시공성이 뛰어나다고 알려져 있으나 건설 과정에서 철근이 누락되면서 국민 불안이 확산되고 있다. 언론에서는 설계·시공 등 건설 과정의 문제 이외에도 아파트 선분양 방식에 근본적인 문제가 있다는 점을 지적하고 있다.

서울주택도시공사(SH공사)는 2006년 9월 서울시의 후분양제 정책 선언 이후 모든 공공아파트에 대해 건축 공정률 60~80% 이후 입주자모집공고를 하는 후분양제를 적용하고 있다. 2021년 이후부터는 골조공사는 물론 마감공사가 마무리되는 건축 공정률 90% 이상 도달 후 입주자모집공고에 나서 후분양제를 더욱 강화했다. 이후 2021년까지 장지·발산·마곡지구 등에서 총 8만7416가구를 후분양으로 공급했다. 철근을 누락하는 등의 부실공사와 구조적 하자는 한 건도 발생하지 않았다. 특히 무량판 구조를 적용하는 경우에도 보완판을 덧대는 방식을 채택해 언론에서 문제가 된 무량판과 차이를 보였다.

최근 발생한 붕괴 사고들은 왜 선분양제에서만 발생했을까. 선분양제 아래에서 주택을 건설하는 경우에는 시공사·하청업체·감리원 등 공사 관계자 모두 상대적으로 더 큰 시간적 압박에 내몰린다. 이미 아파트를 판매해 입주 기한이 결정되기 때문이다. 현장 관계자들에 따르면 현장에서 감리원에 급하게 검측을 요청해 감리가 적절히 이루지지 않는다거나, 감리원이 공사 중단을 한 경우에는 건설사가 감리원 등에게 배상청구 등의 책임을 묻는 일까지 발생하고 있다고 한다. 선분양제로 인한 입주 기한을 넘겼을 경우에는 엄청난 입주자 배상문제가 발생할 수도 있다.

선분양제는 건설 경영 차원에서도 도덕적 해이를 야기할 수 있다. 선분양을 통해 이미 팔아버린 주택의 품질 관리보다는 신규 사업 발굴에 경영 자원을 더욱 집중할 공산이 크기 때문이다. 선분양된 주택 품질은 기본적으로 선분양가격을 넘어서는 안되므로 신기술·신자재·새로운 주거 경향 등을 반영하는 고품질의 주택을 짓기도 어렵다.

최근 SH도시연구원이 서울시민 1000명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 응답자 중 80% 이상이 후분양제는 부실공사 예방과 주택 품질 개선, 분양권 투기로 인한 주택 가격 불안 해소에 긍정적 정책 효과가 있으며 후분양제 주택에 대한 구매 의향이 있다고 답변해 시민들의 후분양제에 대한 선호도가 높은 것으로 나타났다.

주택은 안심하고 살 수 있는 곳이어야 한다. 사람의 목숨과 바꿀 수 있는 것은 없다. 반복되는 아파트 붕괴 사고는 또 다른 큰 사고를 예고하고 있다. 한국에는 주택 건설을 담당하는 공기업이 많다. 소비자 보호, 부실공사 방지, 안전한 사회, 고품질 공공주택을 위해서 공기업들이 후분양제 및 아파트 잘 짓기 경쟁에 적극 참여할 때다.