르포 강남·용산 ‘갭투자’ 막히자…“집값 잡힐 것” vs “땜질 정책”

"토지거래허가제(토허제) 확대 재지정으로 호가가 내려가고 있다. 나중에 다시 해제되면 또 오르지 않으리라는 법이 없다. 그때가 되면 또 재지정을 할 것인가." (강남구 A중개업소 대표) "토허제 확대 재지정으로 매수 문의가 많아질 것으로 보고 있다. 서초구가 인근이다. 위치가 좋다 보니 영향을 받지 않겠나." (동작구 C중개업소 대표) 토허제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정헤 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말한다. 이전엔 이른바 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동) 지역에 한해서만 토허제로 묵였는데, 시울시가 지난 2월 12일 이를 해제했다. 이후 잠·삼·대·청 집값이 급등하면서 정부와 시는 24일 0시부터 토허제를 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 및 용산구로 확대 재지정했다. 현재 토지거래계약을 할 경우 허가를 받아야 하는 대상은 강남3구와 용산구의 2200개 아파트 단지다. 총 40여만 가구가 영향권 아래 들어온다. 면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다. 이날 0시 토허제 확대 재지정을 앞두고 잠·삼·대·청 지역의 집주인들은 호가를 낮춰 부른 바 있다. 분위기도 엇갈렸다. 수요자들은 토허제 해제로 인해 집값이 가파르게 상승했다며 정부·서울시를 비판한 반면, 집주인들은 집을 최대한 빠르게 처분하려는 모습을 보이고 있었기 때문이다. 시장 일각에선 일탈도 일어났다. 실제 서울시가 지난 3일(21~23일) 동안 대상 지역에 대한 집중 지도·점검을 실시한 결과 17건의 이상거래를 발견했다. 토허제 해제 후 지난 22일까지 거래계약을 중개한 중개사무소 136개소를 점검한 결과였다. 시가 송파구 잠실동 일대 부동산 중개사무소를 현장 점검하면서 이른바 잠실 '엘·리·트'(엘스·리센츠·트리지움) 단지에선 갭투자 건을 확인하기도 했다. 엘리트의 호가가 2억~3억원 정도 내렸다는 것이다. 문제는 부동산 시장이 여전히 혼란스럽다는 점이다. 이날부터 체결되는 아파트 신규 매매계약부터 전세를 끼고 집을 매입하는 '갭투자'는 불가능하다. 그러나 수요자들은 토허제 확대 및 재지정을 해제할 경우 집값이 다시 한 번 급등할 것을 우려하고 있다. 실제 시가 토허제를 해제하면서 잠·삼·대·청의 아파트 가격이 약 2억~3억원 올랐다. 이에 집주인들은 향후 토허제 확대 및 재지정이 해제될 경우에도 아파트 가격이 재차 오를 것으로 기대하고 있다. 이에 일부는 토허제 확대 및 재지정이 해제될 때까지 기다릴 계획이다. 부동산R114에 따르면 대치동 아파트 매매가격은 토허제 시행 후 2년간 23.8% 상승하며, 토허제 시행 전 2년 동안(22.7%)보다 더 높은 상승률을 보였다. 잠실도 규제 후 상승률(22.5%)이 규제 전(20.8%)을 앞질렀다. 정부와 서울시는 상황에 따라 기간 연장을 검토하는 한편, 마포·성동·강동구 등 주변 지역으로 '풍선효과'가 나타날 경우 토허제를 추가 지정할 방침이다. 단기간엔 효과가 있을 것으로 보는 시각도 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "앞으로 토허제 지역의 경우 거래가 위축될 수밖에 없는 만큼 당분간 우하향 될 가능성이 있다. 토허제 해제는 쉽지 않을 것 같다. 1년 이상 지속될 것"이라고 전망했다. 일각에선 대출 규제 등이 더 중요하다고 분석하기도 한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재지정으로 인해 당장 지금의 거래가 억제되더라도 상승세가 꺾이기 어려울 것"이라며 "여전히 금리보다 대출규제가 더 중요하고, 그보다 구매력을 갖춘 다주택자에 대한 규제완화 등이 시장에 더 큰 영향을 미친다"고 말했다.