[칼럼] 주택 공급 확대와 수요 회복 방안

안해원 대한주택건설협회 정책상무이사

정부가 지난 9월 26일 '국민 주거안정을 위한 주택 공급 활성화 방안'을 발표했다. 작년 하반기부터 시작된 부동산시장 침체 여파로 위축된 민간 주택 인허가 및 착공 대기 물량 공급을 촉진하는 게 골자다.

실제 대책 발표 이전까지 주택 공급지표는 작년과 비교해 저조했다. 국토교통부에 따르면 지난 8월 기준 전국 주택 인허가 실적은 21만2757가구로, 작년 동기(34만7458가구)보다 약 39% 감소했다. 같은 기간 착공 실적도 26만1193가구에서 약 56% 줄어든 11만3892가구로 집계됐다.

이들 물량이 감소할 경우 신규 분양 물량 역시 줄어들 수밖에 없다. 주택 특유의 비탄력성 때문에 수요가 있어도 실제 공급까지 수년이 소요되기 때문이다. 통상 착공 이후 입주까지 2∼3년이 걸린다는 점을 고려하면 향후 3년 안에 주택 공급 부족에 따른 주거 불안 문제가 현실화할 가능성이 높은 셈이다. 그렇기에 현재 수요 여건에 관계없이 공급이 지속돼야 국민의 주거 안정이 담보될 수 있는 것이다.

정부의 9·26 대책도 이런 문제의식에서 마련된 것으로 풀이된다. 업계는 그동안 미뤄왔던 인허가와 착공을 재개하려는 조짐을 보이며 긍정적으로 반응하고 있다. 대책 발표 후 착공·분양 물량이 다소 증가하면서 인허가 물량 회복 가능성도 커져서다.

정부 대책에서 수요 유인책이 빠져있다는 점은 아쉽다. △고금리 △원자잿값·인건비 인상 △이스라엘-하마스 전쟁 △우크라이나 전쟁 등 악재로 인해 주택시장 불확실성이 커지는 가운데 공급 확대만으로 부동산시장 정상화를 기대하긴 힘들기 때문이다. 지속적인 주택 공급 기조 아래 공급과 수요에 따라 적절한 대책을 꺼내들 수 있는 정부의 혜안이 필요하다.

하지만 정부는 금리 급등에 따른 서민과 실수요자의 주거 금융비용을 줄인다는 방침 아래 1년 한시 도입한 특례보금자리론 판매를 내년 1월 종료한다는 계획을 세웠다. 게다가 보금자리론, 디딤돌대출, 안심전환대출 등 다른 정책모기지 예산 역시 최근 5년간 가장 적은 21조원으로 줄였다.

금리나 부동산시장 상황이 작년과 유사한 상황에서 특례보금자리론 중단 및 정책모기지의 대대적인 축소는 서민·실수요자의 주거 불안을 야기할 수 있어 신중한 접근이 필요해 보인다. 가령 미분양 문제가 심각한 지역에선 특례보금자리론 대출을 허용하는 등 섣부른 특례보금자리론 판매 중단에 따른 부작용을 완화하고 미분양 해소 효과도 기대할 수 있는 방법을 적극 모색할 필요가 있다.

이밖에 서민들의 주거 사다리 역할을 충실히 수행 중인 소형 원룸과 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하는 방안도 생각해볼만 하다. 이를 통해 주택 수요 심리 회복은 물론 촘촘한 주거 안정망 구축에도 효과를 거둘 수 있을 것으로 보인다.

정부가 작년 '2023년 경제정책방향'을 통해 발표한 중소형(전용면적 85㎡형 이하) 아파트의 10년 장기임대 제도의 국회 통과도 시급한 실정이다. 이 같은 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법'이 지난 3월 국회에 제출된 이후 지금까지 표류 중이다. 이러한 현상이 지속될 경우 세대 간 증여를 통한 다주택 회피로 매물 잠김 현상이 심화하면서 주택 수요가 더욱 위축될 가능성이 크다.

비단 이 법안뿐 아니라 여러 민생 관련 법안도 산적해 있는 만큼 마지막까지 정부 및 국회 본연의 업무에 충실한 모습을 기대해 본다.