[장용동 칼럼] 부동산 프로젝트 금융, 혁신적 개선 절실

1군 대형건설업체인 태영건설의 워크아웃 신청은 지난 1년간 부도 공포 속에 가쁜 숨을 내몰아 쉬던 건설 및 주택업계에 드디어 올 것이 왔다는 분위기가 역력하다. 건설 시공능력 16위의 50년 경력업체로 유력 방송사까지 가지고 있는 대형건설사가 무너지는 판에 그동안 주택경기 호황 국면을 타고 사업을 키워온 건설 및 주택건설업체는 물론 중소주택업체들까지 잇단 부도 도미노에 떨고 있다. 정부와 업계가 관리해 온 85개 정도의 관민 부동산 프로젝트 금융(PF)으로 진행되는 사업은 그래도 나은 편이다. 이자 후지급제라는 전무후무한 특혜까지 마련, 시행하는 만큼 당장 드롭되지는 않을 수 있다.

하지만 이번 태영건설의 경우처럼 대형업체가 브랜드를 앞세워 제공한 부동산 프로젝트 파이낸싱에 의해 추진된 다수의 사업장이 문제다. 특히 대형업체는 브랜드 장사를 통해 소위 '손대지 않고 코 푸는 식'의 사업구조를 선호해온 만큼 PF 사업장이 거의 대다수일 수밖에 없다. 이를 파기하고 사업장을 포기하느라 수천억 원대를 오너로부터 긴급 수혈한 업체까지 생겨나고 있다는 얘기도 들린다. 중견업체도 심각하긴 마찬가지다. 시행사가 브리지론으로 조달하고 본 PF를 단계 돌입하면 신용과 브랜드가 약한 중견사는 수주를 위해 무리한 보증과 지원을 확약할 수밖에 없다. 게다가 최근 2~3년간 불어닥친 자재 등 공급난과 인건비 급상승까지 맞물려 수익성이 극히 악화하여 분양된 사업장은 이미 마이너스로 돌아갔고 사업 시행 전인 경우는 수지타산이 맞지 않아 진행할 수 없는 처지다. 대물 담보가치가 급격히 하락한 데 반해 이자는 눈덩이처럼 불어나고 분양해 봤자 미분양으로 공사비만 떠안아야 하는 경우가 대부분이어서 부실 사업장이 급속히 확산하고 있다.

건설산업연구원은 파악한 지난해 말 기준 국내 부동산 PF 대출잔액 규모는 130조 원 중반 정도로 이 가운데 브리지론이 약 30조 원, 본 PF가 약 100조 원 규모로 추정된다. 사업성은 이미 무너졌지만 어쩔 수 없이 만기 연장되고 있는 브리지론이 대략 70%, 본 PF 50 정도로 본다면 최대 부실 가능 규모가 70조 원대에 이르러 금융권의 막대한 피해가 우려된다.

일단 PF 부실이 금융권 전반으로 번져 국가 경제 신용에 심각한 영향을 미치지 않도록 선조치를 취해야 할 것이다. 더구나 날로 치열해지는 국제경쟁 속에서 부실의 틈만 보이면 늪에 밀어 넣고 이득을 보려는 게 현실임을 생각하면 우선 브리지 론 등을 전담한 제2금융권의 부실 방지와 후속적 도미노 부실 여파가 1금융권으로 전염되는 것을 차단해야 할 것이다.

아울러 PF 사업장의 철저한 옥석 가리기를 진행, 부실 사업장을 가려내야 하고 용적률 상향조정 등을 통해 구제할 물리적 대안을 찾는 게 중요하다. 부실 정도가 큰 사업장은 과감히 조기 처분, 자금력이 있는 기업에 맡기는 게 대안이다. 현재 주택시장은 침체일로이지만 추후 경기 회복과 함께 재차 심각한 수급이 불안이 우려되는 상황도 충분히 고려되어야 한다. 연간 40만 가구 이상 공급되어야 시장이 안정되나 현재 주택이 절반에도 미치지 못하고 전세가가 지속해서 상승, 추후 2~3년 내 재차 집값 상승을 가져올 공산이 크다. 세제나 규제 완화 등을 통해 질곡의 시간을 벗어나게 해주는 것도 정부의 몫이다. 물론 지난 98년 외환위기와 2008년 서브프라임 모기지 부실로 50여 개의 건설 및 주택건설사가 부도 위기에 몰려 현재까지도 여진이 계속되고 있는 점도 참고해야 한다. 무분별한 워크아웃이나 법정관리 등은 되도록 피하는 게 옳다. 사실 경제 규모나 장치 건설 퇴조 등을 감안하면 기업이 너무 많고 업역 계열화가 되어 있지 않다는 평가와 건전한 시장 질서를 위해서는 퇴출도 불사해야 한다.

PF 제도 개선 역시 시급하다. 자기자본 5% 정도로 수백억, 수천억 원대의 사업을 시행하고 막대한 이익을 금융권과 나누는 현행 제도야말로 '봉이 김선달식' 행태라 할 수 있다. 경제 상황변화 때마다 건설부도 위기를 정부가 떠안는 천수답 경영은 과감히 청산해야 할 유산이다.