공사비 급등에 정비사업 ‘제동’… 갈림길 선 조합

고금리 여파에 자잿값·인건비 상승
시공시간 갈등 격화…'해지 vs 협상'
잠실 진주아파트, 시공사와 공사비 협의 가닥
상계주공5단지 등은 시공계약 해지
공사비 검증 의뢰 건수 2년 연속 30건↑

글로벌 인플레이션 심화로 건설자재 가격 및 인건비가 오르면서 공사비 상승세도 가팔라지고 있다. 이렇다 보니 공사비 증액 여부를 두고 조합 등 사업 주체와 시공사 간 갈등이 격화하는 재건축·재개발 도시정비사업지가 늘고 있다. 이런 가운데 원활한 정비사업 추진을 위해 공사비 조정 협상 의지를 밝힌 조합과 시공사가 있는 반면 끝내 이견을 좁히지 못하고 계약을 해지하는 사례도 적지 않다.

18일 정비업계에 따르면 서울 서초구 잠실진주아파트 재건축 조합은 최근 시공사인 삼성물산 건설부문과 HDC현대산업개발 컨소시엄에 공사비를 3.3㎡당 700만원대로 하향 조정해줄 것을 요구했다. 이 컨소시엄이 2021년 당시 3.3㎡당 660만원이었던 공사비를 작년 8월 889만원으로 맞춰달라고 요청한 데 따른 반발이다. 이에 서초구청이 정비사업 분쟁 조정 전문가를 파견하면서 잠시 봉합 양상을 띠었다. 현재 조합과 시공사는 공사비 금액 조정을 위한 협의 절차에 나선 상태다.

만약 공사비 갈등으로 인해 사업이 중단되고, 그 기간이 길어질 경우 사업 주체가 피해를 볼 수밖에 없다. 사업 진행을 위해 투입된 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 이자나 조합 등을 운영하는 데 필요한 비용 부담이 커져서다.

하지만 일부 조합들은 공사비 증액 갈등이 쉽게 끝나지 않아 사업이 장기 중단될 것이란 판단 아래 기존 시공사와 계약을 해지하기도 한다. 서울 노원구 상계주공5단지는 작년 11월 말 GS건설과 공사비 증액 협상을 벌였으나 끝내 실패하면서 계약을 해지했다. 대우건설도 지난달 13일 대전시 도안 2-2지구 공동주택 신축공사 발주처인 유토개발2차로부터 공사비 증액 협상 실패를 이유로 계약 해제 공문을 받기도 했다.

원자잿값·인건비 인상에 따른 공사비 급증이 시공 계약 해지의 원인으로 작용했다. 한국건설기술연구원에 따르면 작년 11월 건설공사비지수는 153.37로, 동월 기준 2020년 120.2, 2021년 11월 138.62, 2022년 11월 148.84에 이어 상승세를 보이고 있다.

이렇다 보니 국가기관에 공사비가 적정한 수준인지 검증해달라는 의뢰 건수도 늘고 있는 추세다. 한국부동산원이 지난해에 접수한 공사비 검증 의뢰 건수는 30건으로, 2019년 첫 도입 당시 2건과 비교해 크게 늘었다. 2022년에 이어 2년 연속 30건 이상을 기록하기도 했다.

고금리 등 건설경기 침체가 당분간 지속될 전망인 만큼 공사비 인상을 놓고 재건축·재개발 조합과 시공사 간 갈등 사례는 늘어날 가능성이 크다는 게 전문가들의 시각이다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 이 같은 현상과 관련해 "부동산 활황기 도시정비사업을 통한 자산 증식 '성공 신화'가 확산하면서 전문성을 갖추지 않은 조합들이 일제히 사업에 뛰어든 부작용이 침체기 들어 본격 나타난 것"이라며 "인플레이션, PF 위기 등으로 인해 주택시장 상황이 전반적으로 엄중한 만큼 당분간 화합보다는 파국에 이르는 정비사업지가 증가할 것으로 보인다"고 말했다.