재건축 알박기 해소·다주택자 매물 ‘총동원’…정부, 서울 공급 카드 “전면 가동”

이달 중 ‘서울 주택 방안’ …공급 시계 앞당기기 ‘총동원’
정비사업 입법·세제·주택 유형까지 총망라
”시장 안정 vs 정책 불확실성“ 우려 교차

서울의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

정부가 역대 최고 수준으로 치솟은 서울 아파트값 진정을 위해 새해 연초부터 공급 카드 꺼내기에 속도를 내고 있다. 이달 중순 발표가 예고된 서울 주택 공급 방안의 키워드는 유례없는 '속도전'이다. 그동안 정부가 제시해 온 중장기 공급 계획이 반복적으로 '공수표'로 받아들여지며 시장 신뢰를 얻지 못했다는 판단이 깔린 것으로 풀이된다. 이에 따라 재건축·재개발 등 정비사업의 병목을 제거하기 위한 입법, 다주택자 매물을 유도하기 위한 세제 개편, 전세 물량 확대를 위한 새로운 주택 유형 도입 등 공급 시계를 앞당기기 위한 전방위적 정책 움직임이 본격화하는 분위기다.

다만 이 같은 속도전이 시장에 또 다른 부작용을 낳을 수 있다는 우려도 만만치 않다. 단기간에 공급 신호를 강하게 전달하더라도 구조적으로 장기간 이어질 서울 주택 수요를 충족하기에는 역부족일 가능성이 크다는 지적이다. 나아가 과도한 제도 개편과 규제 변화가 오히려 관망세와 매물 잠김을 심화시켜 거래 경색을 키우는 '시장 블랙아웃'으로 이어질 수 있다는 경계감도 늘고 있다.

5일 업계와 관가에 따르면 정부와 국토교통부가 이달 중 발표할 것으로 예상되는 '서울 주택 공급 방안'을 통해 현 정부 임기 내인 2030년까지 서울 아파트값 상승률을 안정화하기 위해서는 연간 15만~16만 가구 수준의 공급이 필요하다는 분석이 나온다. 지난해 서울 아파트값 누적 상승률이 8.71%로 2006년 이후 19년 만에 최고치를 기록한 점을 감안하면, 중장기 평균으로 거론되는 연 4~6% 수준으로 상승률을 낮추기 위해서는 연간 10만 가구 중반대 이상의 공급 확대가 불가피하다는 계산이다. 부동산R114에 따르면 지난해 기준 서울 아파트 재고는 약 188만4300가구다. 최근 수년간 연간 신규 공급이 3만~5만 가구에 그친 점을 고려하면 강력한 공급 대책 없이는 시장 안정이 쉽지 않다는 의미다.

문제는 서울 내 대규모 공급을 지속할 수 있는 부지와 여건이 넉넉지 않다는 데 있다. 그럼에도 정부는 지난해 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 '6·27 대책', 수도권 전역을 규제 지역으로 묶은 '10·15 대책' 등 수요 억제 중심 정책이 뚜렷한 효과를 내지 못했다고 판단하고, 임기 내 서울 집값 상승세를 반드시 꺾겠다는 의지를 분명히 하고 있다.

서울 주택 공급 방안은 이달 3일부터 10일까지 진행되는 김윤덕 국토교통부 장관의 미국 출장 이후 수일 내 발표될 가능성이 높다. 이를 전후로 국토부를 중심으로 한 '공급 속도전' 기류도 뚜렷해지고 있다. 서울 내 유휴부지 개발과 노후 공공청사 활용 등 기존 방식에 더해, 법 개정을 통해 공급 물량 자체를 끌어올리려는 시도가 병행되고 있다는 분석이다.

여당 역시 입법으로 힘을 보태고 있다. 박상혁 더불어민주당 의원은 도심 내 노후 공공청사 등을 복합 개발할 수 있도록 하는 특별법안을 발의했다. 국가·지자체·공공기관이 보유한 유휴 국·공유지를 폭넓게 개발 대상으로 포함해 서울 도심 내 대규모 유휴부지를 공급 자원으로 활용할 수 있도록 하는 내용이 골자다.

'다주택자 양도소득세 중과 유예 종료' 카드도 다시 거론된다. 유예가 종료될 경우 2022년 5월 이후 4년 만에 다주택자 양도세 중과가 재개되며, 조정대상지역 내 2주택자는 20%, 3주택 이상자는 30%의 중과세율이 적용된다. 최근 발표된 '2026년 경제성장전략'에 해당 유예 조치가 포함되지 않으면서, 오는 5월 이전 매도 유도를 노린 정부의 의도가 반영됐다는 해석이 나온다.

정비사업 병목 제거에도 칼을 빼 들었다. 한정애 더불어민주당 의원은 상가 재건축 과정에서 사업을 가로막아온 '알박기 임차인' 문제를 해소하기 위한 상가임대차보호법 개정안을 발의했다.

전세 시장 안정도 주요 과제로 떠올랐다. 정부는 신규 입주 감소와 계약갱신청구권 사용, 대출 규제 등으로 전세 매물이 줄어들며 가격 상승 압력이 커지고 있다고 보고 있다. 이에 아파트 중심 공급의 한계를 보완하기 위해 도심 저층 주거지를 활용한 '블록형 주택' 도입을 검토 중이다. 저층 다가구 밀집 지역을 블록 단위로 묶어 중밀도 주거 모델을 도입해 빠른 기간 내 전세 물량을 늘리겠다는 구상이다.

다만 시장에서는 규제와 공급을 동시에 밀어붙이는 단기 '속도전'이 정책 불확실성을 키울 수 있다는 지적이 나온다. 서울 전역과 경기 일부가 규제 지역으로 묶인 상황에선 공급을 늘리더라도, 적절한 대출 확대 및 규제 완화가 병행되지 않는 한 정부의 부동산 대책이 시장 안정으로 이어지기 어렵다는 분석이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "올해 부동산 시장은 대출 규제와 실거주의무 강화로 거래 위축, 자금 선별화가 동시에 진행되며 지역·상품·단지별 차별화가 심화되는 '초양극화 국면'으로 전개될 가능성이 크다"며 "규제 완화 시점과 강도에 따라 눌려 있던 수요가 특정 자산으로 한꺼번에 이동할 수 있어, 정책이 시장 안정과 동시에 변동성과 양극화를 키울 수 있다"고 설명했다.