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문제는 이들 1·29 대책 예정지에서의 주택 공급이 얼마나 속히 이뤄질 것이냐 하는 점이다. 현재 서울권의 주택 공급 여력은 시장침체, 원가 상승, 각종 규제 여파 등으로 극도로 약화돼 있다. 최근 3~4년 동안의 공급 규모가 평년의 절반에도 미치지 못하는 데다 아파트 입주 물량 역시 연 4만 가구 수준에 불과한 상태다. 올해는 이보다 더 줄어들어 1만 가구 중반으로 확 떨어질 전망이다. 생활과 소득수준 향상으로 고품질의 새집을 원하는 수요가 더욱 증가하고 1인 가구 급증에 따른 소가구 수요가 크게 늘고 있지만 이에 대응한 공급 여력이 지속적으로 떨어지고 있는 게 시장 불안의 근본 요인이다. 여기에 기존 주택마저 토지거래허가제 등에 묶여 매물 잠김 현상이 두드러지면서 집 구하기가 하늘에서 별 따기만큼 어려운 처지다. 꽁꽁 막힌 규제로 유통마저 힘들다 보니 전·월세 서민층에서부터 중산층까지 어려움을 겪고 있다.
이렇게 본다면 현 난국의 타개를 위해서는 계획보다 실행에 초점이 맞춰져야 함은 자명하다. 하지만 이번 1·29 대책 역시 조기 공급과 실천에 대한 신뢰를 제대로 주지 못하고 있다. 우선 이번 1·29 대책 공급 예상 지역 가운데 서울 물량은 총 3만2000가구에 이른다. 이 가운데 공공부지를 활용한 물량이 총 2만8800가구인데 이 가운데 70% 정도가 문재인 정부 시절에 이미 추진됐던 곳이다. 현재 이들 지역은 지자체 협의 난항과 인근 지역 주민 반발, 법적 미비 등으로 장기간 표류하거나 사실상 중단된 상태다. 정부가 신속 공급을 강조하며 추가 입법과 예비타당성 조사 면제 추진 등을 내세우고 있지만, 여전히 불투명한 데다 정부의 공급 계획대로 진행된다 해도 실제 입주는 빨라야 5년 이후에나 가능할 것으로 예상된다. 1·29 대책 발표에도 불구하고 당장 시장이 무덤덤한 반응을 보이는 것도 같은 맥락이다.
더구나 이번 발표를 보면 1인 가구와 청년, 신혼부부 등을 대상으로 한 주택 공급 확대를 강조하고 있어 실제 중산층을 위한 공급 물량은 여전히 소량에 이를 전망이다. 교체 수요를 중심으로 한 중산층용 민영주택 공급이 절실한 상황임에도 불구하고 1인 가구와 소형 공공임대 등이 대부분을 차지할 것으로 예상됨에 따라 민영 자가주택 시장 안정에 별 도움이 되지 않을 게 분명하다.
따라서 불안한 수도권 단기 주택시장을 조기에 안정시키고 서민들의 전·월세 애로 사항을 먼저 해소하기 위해서는 특단의 대책 마련이 절실하다. 예컨대 현행 매입임대 주택사업을 대폭 활성화해 단기시장 안정을 꾀하는 검토가 필수다. 매입임대의 경우 민간 주택건설업자 등이 건설한 다세대 주택을 토지주택공사 등 공공에서 매입, 저렴한 임대가로 서민에게 임대하는 주택인 만큼 당장 봄철과 상반기 임차시장의 불안을 해소할 수 있는 최선의 대안으로 이해된다. 더구나 민간에 자금을 흘려보냄으로써 소규모 주택사업자를 보호하는 마지노선 역할까지 겸하고 있어 일거양득의 효과를 볼 수 있다.
매입 과정에서의 비리와 부패가 문제화된 바 있었지만, 지난 정부에서 고강도 비리 조사와 함께 제도 보완을 실현, 건전 집행의 입지도 마련된 상태다. 아울러 규제와 비용의 덫에 걸려 지지부진한 재건축 등 도시 정비사업에 대한 특단의 대책이 필요하다. 중산층의 교체 등의 매수 잠재 수요계층을 위한 재건축 및 재개발 카드가 여전히 유효하기 때문이다. 서울의 주된 주택 공급은 정비사업에 의존할 수밖에 없고 실제로 이를 통해 낡은 아파트단지의 정비와 도시 인프라 재정비가 시급하다. 현재 600여 곳, 최대 40만 가구에 달하는 이들 잠재 정비지역의 한시적 규제 완화와 간접비용 지원을 골자로 한 개선방안을 찾아야 한다. 그게 집값 불안정과 수급 불안을 구조적으로 방지하는 길이다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
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