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1.입주권과 분양권의 차이는?
우선 입주권은 뭐고 분양권은 무엇인지 구분할 필요가 있다. 재건축·재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 조합원들은 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 되는데 이를 조합원 입주권이라고 한다. 동과 호수가 이미 정해진 조합원 소유 지분으로 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양 받을 수 있다.
분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 재개발·재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약접수를 해 당첨됐을 때, 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리다.
2. 입주권은 동호수 선점에 유리 vs 분양권은 초기 자금부담 적어
입주권의 가장 큰 장점은 좋은 동과 층을 선점할 수 있다는 점이다. 조합원들을 대상으로 동·호수 배정이 먼저 이뤄진 뒤 남은 물량을 일반분양으로 돌려 청약을 진행하기 때문이다. 또 부족한 사업비용은 일반분양 가격을 책정해 충당하는 구조이기 때문에 가격도 일반분양보다 저렴한 편이다.
단점은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반분양과 달리 입주권은 한꺼번에 목돈을 투입해야 하기 때문에 초기 자금 부담이 크다는 점이다. 조합원 권리가액에 이주비용을 뺀 만큼의 돈이 필요한데 이 금액이 단지마다 차이는 있지만 수 억 원에 달한다. 또 사업지연 등에 따라 재개발·재건축 사업을 청산하는 과정에서 예상치 못한 추가부담금이 늘어날 수도 있다.
이에 비해 일반분양의 경우 보통 분양가의 10~20%를 계약금으로 부담하면 되기 때문에 한 번에 목돈이 들어가지 않는다. 계약금을 낸 이후 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하는 것이다. 또 집단대출을 통해 중도금 이자후불제나 중도금 무이자 등의 혜택을 받을 수도 있다. 반면에 조합원이 좋은 동·호수를 선점하기 때문에 일반분양 물량은 로얄층 물량이 적다는 것이 단점이다.
3.세금 차이도 놓치지 말자
입주권과 분양권 매입에 따른 세금에도 큰 차이가 있다. 조합원 입주권은 실제 주택은 아니지만 세법상 주택수로 산정이 된다. 다른 주택 1채와 조합원 입주권을 보유하고 있다면 2주택자로 간주돼 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제되는 것이다. 반면 청약 등을 통해 취득한 분양권은 입주권과 달리 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지는 주택으로 취급되지 않는다. 따라서 분양권은 기존 주택 처분 시 영향을 미치지 않는다.
취득세도 다르게 적용된다. 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 한다. 이에 비해 분양권은 소유권이전등기를 할 때 취득세를 낸다. 취득세율도 분양가격과 전용면적에 따라 1.1~3.5%의 세율을 적용 받는다. 재산세에 있어서는 조합원 입주권의 경우 신축을 위해 건축물이 멸실되더라도 토지에 대한 지분소유는 변하지 않아 토지에 대한 재산세를 꾸준히 내야 한다. 반면 분양권 보유기간 동안에는 세금이 부과되지 않는다.
4. 등기의 필요성이 달라
더불어 조합원 입주권을 매입할 때 명의 변경을 해야 한다. 준공할 때까지 등기가 필요 없는 분양권과 달리 조합원 입주권은 토지 소유권이전등기를 해야 하기 때문에 등기 비용도 추가로 들어간다.
