신혼가구 대출 우대금리만 높이고 한도 그대로
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29일 국토교통부는 전세대책으로 전세보증금 반환보증제도 한도 상향(전세보증)·신혼가구 전세대출 우대금리 확대를 내놨다.
내년 1분기부터 국토부 산하기관인 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 전세보증 가입대상 보증금이 수도권·지방 모두 1억원씩 올라간다. 수도권은 5억원, 지방은 4억원이다.
한도는 높아졌지만 HUG 전세보증만으로는 전셋값을 온전히 돌려받을 수 없어 돈을 떼일 가능성은 여전하다. 전세보증 한도가 전세보증금 80%이내와 전세보증금반환보증금액 80% 중 적은 금액을 적용하기 때문이다. 전세보증에 가입한 5억원짜리 수도권 아파트 전세라도 집주인이 돈을 못돌려줄 경우 1억원을 떼이게된다.
비아파트는 아파트와 가격이 같더라도 담보인정비율이 낮아 돌려받는 돈이 더 적어질 우려도 있다. 전세보증금반환보증금액 한도를 산출할 때 적용하는 담보인정비율이 △아파트 100% △연립·다세대·주거용 오피스텔 80% △ 단독·다가구 75% 순으로 낮아지기 때문이다.
깡통전세를 대비한 HUG 전세보증은 수요가 늘고있는 상황이다. 올해 11월말까지 2만1994가구가 4조6463억원 규모의 전세보증에 신규가입했다. 지난해 1~12월 3941가구(7221억원)과 견줘 6배나 가입 가수 수가 늘었다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “전세보증 가입 의무화 등으로 대상을 더 늘려 깡통전세를 막아야한다”고 조언했다.
신혼가구를 대상으로 한 전세대출도 한도는 그대로 두고 우대금리만 0.2%포인트 확대해 단편적인 대책에 그쳤다는 비판이다.
국토부는 주택도시기금 재원으로 운영하는 버팀목 전세자금대출(버팀목 대출)을 내년 1분기 중 신혼가구에 한해 0.7포인트 우대금리를 적용한다. 우대금리를 반영하면 연 1.6 ~ 2.2%로 전세대출금리가 낮아진다.
버팀목 대출은 수도권 신혼가구 이용률이 높은 상품이다. 11월 누적기준으로 버팀목 대출가구 중 신혼가구는 56.7% 로 절반이 넘는다. 이중 61.1%이 수도권에 거주하는 신혼가구였다.
하지만 수도권 버팀목 대출 한도는 1억4000만원에 불과해 전셋집을 마련하기엔 자금이 모자란다. 대출 한도도 임차보증금의 70% 이내다. 계산상 버팀목 대출만으로 전셋집을 마련하려먼 전세가격이 2억원이하여야 가능하다.
이는 현실 아파트 가격과 동떨어진다. KB부동산통계에서 지난달 기준 수도권 중위 아파트 전세가격은 2억7249만원이었다. 중위 전세가격이 이미 버팀목 대출 한도의 두배가 넘는다. 서울 중위 아파트 전세가격은 3억7210만원으로 문턱이 훨씬 높다.
중위가격은 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 값으로 고가주택 영향을 덜받아 평균가격보다 낮게 집계되는 수치다.
여기에 버팀목 대출 수요자의 총부채상환비율(DTI)을 적용하면 버팀목 대출 한도는 더욱 내려간다. 9일부터 실질 총부채원리금상환비율(DSR)까지 도입돼 기존에 빚이 있다면 버팀목 대출 외에 따로 돈을 빌리기도 어려워졌다. 버팀목 대출은 정책모기지 상품으로 실질 DSR 적용을 받지않는다.
김 위원은 “내년에 주택 전세시장 하방위험이 커지고 있는데 청사진은 없고 기존 대책 보완에 그쳤다”고 꼬집었다.
