'부동산 위기의 12단계 진행 가설' 통해 부동산 시장 미래 예측
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이 책은 거시 경제 지표를 기반으로 정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식 시장의 기술적 분석 기법을 국내 최초로 부동산 시장에 적용했다.
기술적 분석에 의하면 2000년부터 2017년 현재까지 한국의 주택 지수는 네 번의 상승기와 세 번의 조정기를 거치면서 추세적으로 상승해 왔다. 현재는 4차 상승기를 마무리하고 4차 조정기로 진입하는 초기 단계에 있는 것으로 추정된다.
이 책은 한국과 미국, 일본의 부동산 위기가 놀랍게도 똑같은 ‘부동산 위기의 12단계 진행 가설’의 틀 안에서 진행됐다고 지적한다.
동 가설에 의한 분석 결과에 의하면 2017년 현재 우리나라의 부동산 시장은 1단계 급격한 단기 금리 인하, 2단계 저금리 기간의 지속, 3단계 부동산 가격 폭등, 4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건을 충족하고, 금리 인상이라는 5단계 상황을 목전에 두고 있다.
저자들은 “2000년부터 2017년 현재까지 약 18년간 지속된 부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다”며 “이제 주택 가격 지수가 오를 만큼 오른 시점에 레버리지(leverage)는 최대한 팽창되어 있고 경기 회복세는 기대만큼 탄력적이지 않다. 금리는 더 이상 낮출 여력이 없으며 인상만을 목전에 두고 있다”고 말한다.
하지만 저자들은 대세 상승기가 끝났다고 선언하면서도 여러 가능성을 열어놓는다.
부동산 시장은 대한민국의 경제 시장이라는 더 큰 시장의 하부 시장일 뿐이므로, 단순히 흔히 거론되는 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라봐야 한다는 것이다.
이 책은 한국 부동산 시장의 흐름을 분석하고 미래를 예측하는 방법을 제시한다.
부동산 시장을 좌우하는 여덟 가지 지표, 즉 ①경매 낙찰가율, ②경쟁률, ③미국의 기준 금리, ④케이스-실러 지수, ⑤한국의 기준 금리, ⑥한국의 주택 지수, ⑦가계 부채 총액, ⑧실질 국내총생산 성장률을 설명하고, 그것을 토대로 어떻게 시장을 분석해내야 하는지 알려준다.
그리고 이 여덟 가지 분석 지표를 모아 종합차트를 작성했다. 2000년부터 2017년까지의 지표들은 모두 표기하고, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남겨 놓았다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.
이 책은 토지 분석 및 개발에 관한 스페셜리스트이자, 국세청과 증권회사에서 세무와 금융 분야의 전문성을 쌓은 ‘부동산융합 전문가’ 전종철 씨와, 전혜린 박사의 부동산 시장 전망 연구소 소장을 맡고 있는 전혜린 씨가 함께 썼다.
라의눈. 210쪽. 1만6000원.
