기준금리 ‘빅컷’에 440조 주담대 갈아타기 일어나나

코픽스 하락에 5대 은행도 인하
중도상환수수료 부담 먼저 고려
정부 규제 대출한도도 살펴야

한국은행이 코로나19 사태로 경기둔화 우려가 커지자 지난 16일 기준금리를 0.5%포인트 내린 0.75%로 결정했다. 사상 첫 제로금리 시대를 열었다. 시장 예상치를 뛰어넘는 빅컷(big cut) 수준의 금리 인하가 이뤄지면서 시장금리도 이를 반영해 하락하고 있다.

이에 따라 440조원(5대 은행 기준)에 이르는 주택담보대출도 대거 ‘갈아타기’가 일어날 것으로 관측된다. 주담대는 대출을 받은 뒤 3년이 지나면 중도상환수수료가 없다. 수수료 부담보다 이자 감소폭이 더 크면 대출을 갈아타는 게 이득이기 때문이다. 하지만 이자비용만 보고 무턱대고 대출을 옮기면 안 된다. 부동산 규제 강화로 대출 한도가 줄었기 때문이다.

19일 은행권에 따르면 2월 기준 신규취급액 코픽스와 신잔액 코픽스가 각각 0.11%포인트와 0.03%포인트 떨어지자, 시중은행들도 이를 반영해 주담대 금리를 낮췄다. 코픽스는 변동형 주담대의 기준금리 역할을 하는데 코픽스가 오르내리면, 주담대 금리도 이에 따라 움직인다.

코픽스가 하락하면서 5대 은행도 변동형 주담대 금리를 이달 17일부터 일제히 내렸다. 국민은행의 신규취급액 코픽스 기준 변동형 주담대 금리는 2.64%에서 4.14%를 적용하고, 우리은행은 2.83%에서 3.83%, 농협은행은 2.57%에서 4.18% 금리를 적용한다. 신한은행과 하나은행은 매일 금리를 산출하는 데, 이날 기준 신규취급액 코픽스 기준 주담대 금리는 2.46%에서 3.72%, 하나은행은 2.96%에서 4.26%를 기록 중이다.

현재 금리도 이달 16일보다 하락한 수준인데, 기준금리 인하로 내달 코픽스가 하락 폭을 키우면 주담대 금리는 더 떨어지게 된다. 변동형 주담대 최저금리는 신한은행이 2.46%로 가장 낮지만, 금융채 5년물을 반영하는 고정금리(혼합형) 주담대 최저금리는 국민은행의 2.14%로 가장 낮다. 시장금리 인하가 본격화되면 고정형 주담대 금리는 1%대까지 떨어지고, 변동형 주담대 금리도 인하폭을 키울 것으로 관측된다.

주담대 금리가 빠르게 떨어지면 대출을 받아 놓은 소비자들의 셈법도 복잡해진다. 주담대는 장기대출인 만큼 갈아타는 게 이자비용 측면에서 도움이 될 수 있기 때문이다. 국민·신한·우리·하나·농협은행 등 5대 은행의 2월 말 기준 주택담보대출 규모는 총 439조5902억원 규모다. 중도상환수수료 부담보다 이자 감축 규모가 더 크면 대출을 갈아타는 게 이득이다. 이 때문에 시중은행들도 이번 금리 인하로 상당 규모 주담대 갈아타기가 일어날 것으로 보고 있다. 은행권 관계자는 “중도상환수수료는 1.5% 수준에서 시간이 지날수록 줄어들다가 3년이 지나면 수수료 부담이 없어지기 때문에 수수료 부담이 적은 소비자들 중에선 대출을 갈아타려는 수요가 늘어날 것”이라고 말했다.

하지만 대출을 갈아타더라도 받을 수 있는 대출 한도를 확인해야 한다. 정부가 부동산 규제를 강화하면서 대출 한도를 바짝 조였기 때문이다. 과거에는 주택가격의 70%까지 대출을 받을 수 있었다면 현재는 40%밖에 받을 수 없다. 주택가격이 9억원 이상이면 한도는 더 줄어든다.

이자만 생각하고 대출을 옮겼다간 낭패를 볼 수 있다는 얘기다. 한 시중은행 관계자는 “대출 규모가 크지 않으면 대출을 갈아타는 게 큰 도움이 되지만, 대출금액이 현 부동산 규제에서 가능한 금액보다 큰 경우라면 기존 대출을 유지하는 게 바람직하다”라고 말했다.