공공 고밀재건축, 일조권 문제부터 해결해야

50층 지으려면 준주거 용도변경
거리제한 등 건축법 기준 미적용
주변지역 주민들과 분쟁 불가피
"일조권 관련 법규 재검토해야"

여의도 일대 구축아파트 모습/연합

정부가 8·4 수도권 주택공급 확대안을 통해 용적률을 최대로 끌어올려 주택을 공급하는 방안을 밝혔지만 용적률 상향에 따른 부작용 역시 풀어야할 과제라는 지적이 나오고 있다.

정부는 ‘공공 참여형 고밀 재건축‘을 도입해 5년간 총 5만 가구를 공급할 계획이다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관 참여를 전제로 주택소유자 3분의 2의 동의를 얻어 재건축사업을 진행한다. 특히 정부는 용적률을 최대 500% 수준으로 완화하고 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경 할 경우 서울 주택 35층 층수제한도 풀어 50층까지 건물을 올릴 수 있도록 하겠다는 방침이다. 또 서울 재개발구역에 대해서도 공공 재개발 사업을 적극 추진한다는 계획이다.

23일 부동산 전문가와 시장 관계자 등에 따르면 용적률 상향에 따른 일조권 침해와 교통 및 환경오염 문제도 심각해질 수 있어 관련 법규 개정이 불가피하다고 지적했다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 용적률을 상향한다는 것은 더 높은 층을 올릴 수 있어 주택가구수가 늘어난다. 재건축·재개발 사업성이 좋아져 조합원들 입장에서는 사업 속도를 빠르게 할 수 있는 이점이 있다. 하지만 건물을 높이 올리면 일조권 침해와 교통 및 환경오염 문제 등이 발생한다. 특히 일조권 침해는 생활과 건강에 직결되는 문제여서 실제 아파트 건설에 있어 분쟁이 자주 발생한다.

일조권은 주변건축물의 햇빛을 받을 수 있는 권리로 건물 높이가 제한된다. 주택법과 건축법 등에 따르면, 정북방향 인접대지경계선부터 일정 거리를 띄워 건축하도록 규정돼 있다. 일반주거지역은 3m를 1개 층으로 계산하는데 9m 이상 4층부터 영향을 받는다. 9m이하는 1.5m 떨어져 건물을 지어야 하고 9m 이상은 인접대지경계선으로부터 해당건축물의 각 높이 부분에 대해 1.2m 이상 떨어져 지어야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “무분별한 도심 고밀도개발 추진은 일조권과 조망권 침해 등 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.

특히 일반주거지역은 층고 제한이 35층까지이지만 고밀 재건축을 위해선 준주거지역으로 용도변경을 해야 한다. 이 경우에는 일조권 기준이 적용되지 않는다. 500가구 미만 아파트의 경우 용적률이 500%까지 올라가면 주변 지역과의 일조권 등의 분쟁이 발생할 수 있다.

이에 서울시와 SH공사는 주택공급 논의 과정에서 용적률 상향에 따른 일조권 문제를 정부에 전달한 것으로 알려졌다.

SH공사 핵심관계자는 “실제 성북구 한 아파트의 경우, 지대가 높은데다 층수를 높게 지어 일조권이 다른 아파트에 비해 좋지 않아 문제가 발생하고 있다”며 “겨울철에 눈이 녹지 않아 주민들이 큰 불편을 겪거나 주변에 다른 주택을 지을 수 없는 문제가 있었다”고 지적했다.

이어 “현행 건축법은 고층 아파트를 지을 때 일조권 침해를 막기 위해 높이를 제한하고 있는데 상업시설이 들어서는 준주거지역은 해당되지 않는다”며 “향후 고밀 재건축·재개발 사업을 할 때 관련법을 재검토해야 한다”고 강조했다.

서울시 관계자도 “가구 수가 적은 단지를 고밀도 재건축사업을 할 경우 일조권 침해 문제는 더 심각해서 용적률 상향에 따라 일조권 확보를 위해 관련법이나 시행령을 개정할 필요가 있다”고 말했다.

재건축 단지인 강남구 대치동 우성1차 아파트 인근 부동산 관계자는 “전체 가구 수가 500가구가 안 되는데 고밀 재건축을 할 경우에는 일조권뿐 아니라 조망권, 교통 등 문제가 많이 발생할 수 있어 별로 반기는 분위기는 아니다”고 지적했다.