“내년에도 집값 상승…정부 수요·공급 예측 실패”

주택산업연구원'2022 주택시장 전망 보고서' 발표
매매가 2.5%, 전셋값 3.5% 상승 예측
주택 수요·공급 예측 방식 오류로 오판 지적

공급 부족으로 내년에도 주택 매매가격은 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승할 것이라는 전망이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 14일 발표한 ‘2022년 주택시장 전망’ 보고서에서 이 같이 밝혔다.

주산연은 이 같은 전망의 근거로 누적된 공급 부족을 꼽았다. 서울·수도권 내 일부 지역과 대구 등에서 가격 하락세가 나타나고 있어 상승 폭은 크게 둔화하겠지만, 누적된 공급 부족 문제와 전월세시장 불안이 이어지면서 집값도 상승세를 탈 것이라는 분석이다.

매매값은 물론 전셋값도 내년에 오를 것이라고 전망됐다. 주산연은 “임대차 3법 시행으로 인한 물량 감소, 서울 등 일부 지역의 입주 물량 감소, 매매가격 급등으로 올 한해 전셋값이 큰 폭으로 상승했는데 이러한 추세가 내년에도 이어질 것 같다”고 말했다. 다만 예년 대비 입주 물량이 많은 인천·경기지역과 일부 지방광역시의 전셋값 상승률은 둔화될 것으로 예상했다.

주산연은 현 정부의 주택 정책에 대한 쓴소리도 내놨다. 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐다는 것이다. 문재인 정부 출범 초부터 막연한 인구 감소론과 주택 보급률 100% 도달을 근거로 주택 공급이 충분하다고 본 것이 오판이었다는 것이다. 주산연은 “그동안 정부는 인허가 물량을 공급 물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급 물량으로 보면 안 된다”고 지적했다. 아파트는 분양 물량을, 비아파트는 준공 물량을 공급으로 간주해야 한다는 것이다. 전월세 역시 입주를 기준으로 따지는 것이 타당하다는 주장이다.

현 정부의 수요 예측도 잘못됐다고 주산연은 지적했다. 정부는 출범 초기부터 “공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다”고 주장했지만 가구 수는 통계청 예측보다 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 인구는 줄어들지 않아 오히려 주택 수요가 늘었다는 것이다.

주산연은 2023년 말 3기 신도시가 본격 분양돼야 수급 문제가 다소 안정될 것이라고 내다봤다. 최근 정부가 공급 활성화 방안을 내놓기 시작했지만 실제 공급까지는 최소 2~3년이 걸리기 때문이다.

주산연은 “문재인 정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 집값을 잡지 못한 데는 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다”며 “시장에서 해결이 가능한 계층은 시장 자율로 맡겨두고, 정부는 시장에서 해결이 어려운 계층에 집중해 다양한 지원 정책을 추진해 나가야 한다”고 강조했다.