매물 급증 속 거래 절벽...서울 집값 본격 하락이냐, 숨 고르기냐

매물 29% 증가 속 거래량 최저
전문가, 관망세 속 엇갈린 반응
"대출 규제 문턱 높아 하락 국면"
"공급 부족해 결국 매매가 상승"

서울 아파트 매물이 급격히 느는 한편 거래는 대폭 줄었다. 주변 시세보다 낮은 매물이 쏟아지는데도 정작 거래는 이뤄지지 않고 있는 것이다. 이를 두고 서울 집값이 본격 하락 국면에 접어들었다는 분석과 일시적인 조정일 뿐이라는 상승론자들의 견해가 팽팽히 맞서고 있다.

26일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 지난 25일 기준 서울의 매물(매매+전세+월세)은 9만8729건을 기록해 석달 전인 9월 25일 7만6512건에서 29% 증가했다. 서울의 매물은 3개월째 꾸준히 늘고 있다.

이런 가운데 거래는 뚝 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 11월 서울 아파트 거래량은 1344건으로 2018년 11월(1778건) 이후 3년만에 최저치를 찍었다.

매물은 쌓이고 거래는 줄자 시장에선 관망세가 짙어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 93.9로 1주 전보다 1.3포인트(p) 하락했다. 매매수급지수는 0~200으로 100 이하로 떨어질수록 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아진다는 의미다. 올해 서울 매매수급지수는 4월 5일(96.1)을 제외하곤 줄곧 100 이상을 기록했다.

시장이 최근 몇 개월 새 급격히 얼어붙자 주변 시세보다 낮은 급매물이 속출했다. 한국보동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래는 1344건 중 551건이나 됐다.

서울 강남구 A공인중개소 관계자는 “세제 문제랑 대선까지 겹치다보니까 시장 분위기가 달라졌다”면서 “사려는 사람들도 지금 가격이 적정한지 다시 생각하는 것 같다”고 분위기를 전했다. 실제 거래를 위해 3억~5억원까지 가격을 낮춰 거래한 곳들도 늘고 있다. 광진구 자양동 더샵스타시티 전용 119.41㎡는 지난달 18일 14억4000만원에 거래돼 최고가 대비 5억6000만원이 하락했고, 송파구 가락동 가락(1차) 쌍용 전용 59.92㎡는 지난달 2일 최고가 대비 4억4000만원이 내린 10억3000만원에 거래가 이뤄졌다.

현재의 하락세를 두고 전문가들도 엇갈린 전망을 하고 있다. 대출 규제의 영향을 중시 보는 쪽은 하락 국면을 예상하는 반면, 상승론자들은 공급이 부족한 서울에서 거래량 급감은 결국 매매가 상승으로 작용한다고 보는 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “그동안 상승세가 장기간 지속된 데 따른 피로감과 두 차례의 금리인상과 추가 상승 가능성 그리고 가계부채 완화를 위한 대출규제 문턱이 높아지면서 시장도 움직일 수밖에 없다”고 봤다. 반대로 서진형 대한부동산학회장은 “서울에는 여전히 공급히 부족하고, 유동성이 아직은 충분히 이어지고 있어서 올해는 매매가 우상향으로 갈 것”이라고 전망했다.