KB금융경영연구소, 전세자금대출 증가 영향 보고서 발간
전세대출, 10년 만에 160조 증가…과도한 유동성 증가·부작용 나타나
취급 제한 조건 및 원리금 상환 유인책 필요
전세대출, 10년 만에 160조 증가…과도한 유동성 증가·부작용 나타나
취급 제한 조건 및 원리금 상환 유인책 필요
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이에 KB금융지주 경영연구소는 전세자금대출로 인한 과도한 유동성 억제를 위해 대출 제한조건을 만들거나 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세자금대출을 포함하는 등의 정책조정이 필요하다고 강조했다.
10일 KB금융경영연구소(이하 연구소)가 발표한 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’ 보고서에 따르면 전세자금대출은 2012년 23조원 수준이었지만 2016년부터 가파르게 늘어 지난해 말에는 180조원까지 증가했다.
전세자금대출은 서민 주거 안정의 중요한 지원 수단 역할을 했지만 전세가격과 주택가격 상승에 영향을 주었을 것으로 연구소는 분석했다. 전세자금대출이 쉬워지면서 전세가격에 대한 부담이 줄었기 때문이다. 실제 전세자금 대출을 받은 가구 비중은 2012년 5.6%에서 2021년 12.2%로 3배가량 증가했다. 지난해 연간 주택전세가격은 전년 대비 9.4% 상승했고 수도권의 경우 최근 2년간 20% 내외의 상승률을 나타냈다.
전세자금을 감당하지 못해 월세로 전환하는 가구 비중도 크게 증가했다. 전국적으로는 2014년부터 보증금이 있는 월세가 전세 비중을 추월했는데 서울은 2020년 전세가격이 급등하면서 역전됐다.
전세대출 수요 확대는 주택담보대출 규제 강화에 따라 전세보증금을 레버리지로 활용하려는 투자수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했고 갭투자에도 이용됐다. 다주택자들은 매매가격과 전세가격이 큰 차이가 없어 갭투자에 유리해지고 실수요자 역시 갈아타기 수요 및 투자 관점의 주택구입이 가능해져 주택구입 니즈가 증대했기 때문이다.
이에 연구소는 전세자금대출은 서민에게 유용한 대출 수단이지만 합리적인 수준의 관리가 필요하다고 강조했다. KB금융경영연구소 강민석 박사는 “주택매매가격 상승으로 인한 이슈가 지속 부각되면서 주택담보대출에 대한 규제는 해외와 비교해도 상당히 강력하나 전세자금대출은 과도한 면이 있다”면서 “전세자금대출 보증은 주거 취약계층에 대해 많은 혜택을 주고 중위소득 이상의 경우 시장 논리에 맞기는 것이 바람직하다”고 밝혔다.
강 박사는 또 전세자금대출 확대로 인한 유동성 확대는 장기적으로 주택경기 안정에는 부정적인 영향을 미칠 수 있다며 과도한 유동성 억제를 위한 정책조정이 필요하다고 강조했다. 이를 위해서는 주택가격 하락 시 전세보증금 손실 방지를 위해 매매전세비가 일정 수준 이상일 경우 취급을 제한하는 등의 전세자금대출 제한조건을 신설하거나 소득공제를 통한 원리금 상환을 유도하는 게 필요하다고 제시했다. 이어 DSR 산정에 전세자금대출을 포함해 전세대출 증가에 따른 유동성 확대가 주택가격이 미치는 영향을 축소할 필요가 있다고 조언했다.
강 박사는 “전세자금대출 보증의 영향으로 금융기관이 위험에 대한 부담없이 대출을 빠르게 늘고 있는 상황을 개선하기 위해 전세자금대출 보증을 청년·서민 등 주거취약계층에 한정하되 혜택은 확대하는 게 바람직하다”라고 말했다.
