주가약세에도 ‘외인 자본’ 쏠리는 리츠…반등 신호탄 될까

외국인 자금 리츠에 대거 '유입'…배당매력↑
원인은 낮아진 공실률…하반기 주가 반등 전망

주가 약세에도 불구하고 리츠(REITs·부동산투자회사)에 외국인 자금이 대거 유입되고 있다. 배당매력과 함께 최근 낮아진 부동산 공실률로 인해 향후 성장가능성이 높게 점쳐지고 있어서다.

17일 한국거래소에 따르면 지난 15일 기준 코스피시장에서 롯데리츠는 전 거래일 대비 40원 하락한 5070원으로 거래를 마감했다. 외국인은 이날 롯데리츠를 3억5500만원 규모로 순매수했다. 같은 날 신한알파리츠는 전장과 같은 7720원으로 보합 마감했다. 이 상품에도 외국인 자금이 3억6800만원어치 몰렸다. 리츠는 투자자의 자금과 은행 대출 등으로 부동산에 투자해 임대수익과 시세차익을 배당하는 상품이다.

◇주가 떨어져도 외인 자본 증가세
최근 리츠 주가는 금리인상의 영향으로 약세를 보이고 있다. 이자 부담이 늘어나면 배당액이 감소하는 리츠의 특징 때문이다. 시중은행의 주택담보대출 금리까지 덩달아 오르면서 부동산 자산 가격 하락이 우려되자 리츠 수익률에도 영향을 미친 것으로 분석됐다. 그럼에도 외국인 자금 유입은 좀처럼 멈추지 않고 있다.

롯데리츠는 지난달 16일 6010원에서 이달 14일 5110원까지 15.0% 떨어졌지만 최근 한 달 간 39억4500만원 규모의 외국인 자금이 유입됐다. 6200원(6월 15일)에서 5330원(7월 14일)까지 떨어진 ESR켄달스퀘어리츠에도 최근 한 달 새 20억300만원의 외국인 자금이 들어왔다.

같은 기간 6630원에서 5600원까지 떨어진 SK리츠에는 외국인들이 10억7800만원 자금을 투입했다. 이외에도 최근 한 달 간 주가가 1.4% 내린 신한알파리츠와 17.5% 떨어진 디앤디플랫폼리츠에도 각각 29억1000만원, 1억8700만원에 달하는 외국인 자금이 쏠렸다.

◇배당 매력, 낮아지는 공실률…솔깃해진 외국인

외국인 투자자 자금이 리츠에 유입되는 이유는 장기적 관점에서의 투자 기회 때문이다. 특히 최근 실시되는 배당 때문에 대규모 자금이 유입된 것이라는 분석이 우세하다. 주가가 하락하면서 대부분의 상장 리츠들의 배당수익률은 6~8%대로 대폭 상향됐다.

ESR켄달스퀘어리츠는 지난 13일 보통주 1주당 134원의 금전배당을 결정했다. 같은날 미래에셋맵스리츠는 보통주 1주당 150원의 금전배당을 결정하면서 30억1500만원을 배당하겠다고 공시했다.

또 최근 지속해서 낮아지고 있는 공실률도 외국인 자금 유입을 이끈 요인으로 분석된다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스가 발표한 '2022년 2분기 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면 서울의 오피스 공실률은 전분기 대비 0.8%포인트 하락한 3.2%로 나타났다. 여의도권역 오피스 공실률도 전분기 대비 1.2%포인트 떨어진 2.0%로 나타났다. 리츠는 주로 오피스 건물을 기초자산으로 하기 때문에 공실률이 낮아질수록 수익률이 높아진다.

강경태 한국투자증권 연구원은 "배당성향이 100% 이상인 국내 상장 리츠는 장부에 현금을 남기지 않기 때문에 본업인 부동산 투자 시 대주단을 꾸려 자금을 조달하는데 이런 부동산투자회사의 원재료 조달 금리가 오르면서 기존 자산과 신규편입 자산의 기대 수익률이 하락하기 시작했다"며 "현재 리츠 주가는 리츠가 투자한 부동산의 자산 가치를 고려할 때 과도하게 떨어진 측면이 있는 만큼 하반기에 금리가 안정되면 리츠 주가도 다시 반등할 수 있다"고 말했다.