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19일 부동산R114에 따르면 한국은행 기준금리는 2021년 8월 0.25%p 인상을 시작으로 상승폭이 가팔라졌다. 지난 10월 빅스텝(기준금리 0.50%p 인상) 단행으로 기준금리는 1년 2개월 사이 2.50%p 높아졌고 2012년 10월 이후 10년 만에 3%대로 올라섰다.
금리 인상 여파로 매수세가 급격히 냉각되면서 매매 거래도 크게 위축됐다. 2022년 전국의 아파트 매매 누적 거래량(1~10월)은 26만2084건으로 2021년 같은 기간(59만7557건)보다 56.1% 감소했다. 특히, 서울 아파트 월별 매매 거래량은 7월 이후 1000건 이하로 떨어져 관련 통계가 집계된 이후 최저 수준을 기록하고 있다.
역대급 거래절벽이 이어지면서 전국 아파트 매매 변동률은 6월 들어 -0.04%로 마이너스 전환됐고, 이후에도 하락세가 계속됐다. 집값 약세가 이어지는 가운데 주택 공급을 늘리기 위한 새 정부의 첫 부동산 대책인 국민 주거안정 실현 방안이 8월에 발표됐고 이어 9월에는 재건축 부담금 합리화 방안을 내놓았다. 거래 위축이 장기화되고 미분양이 늘어나면서 10월에는 비상경제민생회의 후속 조치로 LTV(주택담보대출비율) 한도가 50%로 상향 조정됐고, 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 허용되는 등 대출규제가 완화됐다. 규제지역도 지난 6월과 9월, 11월 3차례에 걸쳐 순차적으로 해제됐다. 11월 열린 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 과천, 성남(분당, 수정), 광명, 하남을 제외한 전 지역이 규제지역에서 풀렸다.
전국 아파트값은 2013년 이후 상승세를 이어가는 가운데 2020년(13.46%)과 2021년(18.32%)에는 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록했다. 하지만 2022년 들어 매수세가 급격히 위축되면서 전국 아파트 매매가격 변동률이 1.72% 떨어져 9년 만에 마이너스 전환됐다. 지방 일부 지역을 제외하고는 대부분 하락세로 돌아섰다.
지역별로는 2021년 한 해 34.52% 올라 전국에서 상승폭이 제일 컸던 인천이 5.34% 떨어져 가장 많이 하락했다. 인천은 가격 급등과 함께 대규모 아파트 공급이 큰 부담으로 작용했다. 뒤를 이어 세종시가 4.16% 떨어졌다. 세종시는 2020년 행정수도 이전 등의 이슈로 아파트값(42.81%)이 천정부지로 치솟았고, 이듬해인 2021년 10월 마이너스로 돌아선 뒤 1년 넘게 약세가 계속되고 있다. 특히 지난 9월 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구가 해제됐지만, 조정대상지역(11월 전면 해제)으로 남아 있었던 탓에 얼어붙은 매수심리가 회복되지 못했다. 대전은 2019~2021년까지 3년간 두 자릿수 오른데 따른 가격 부담이 크게 작용하면서 3.21% 내렸다. 이어 △대구(-3.05%), △경기(-1.98%), △부산(-1.84%), △충남(-1.15%), △서울(-1.06%), △전남(-0.58%), △경북(-0.45%) △충북(-0.31%) 순으로 하락했다.
서울은 송파가 6.30% 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 송파는 최근 3년(2019~2021년) 동안 두 자릿수 상승한 부담이 컸다. 재건축 아파트를 비롯해 대단지가 크게 하락했다. 이어 △도봉(-4.40%), △강동(-3.99%), △노원(-2.83%), △강북(-2.21%), △성북(-1.71%), △관악(-1.43%) △중구(-1.33%) △금천(-1.20%), △강서(-1.00%) 등이 하락했다. 2021년 오름폭이 컸던 노원, 도봉 등 외곽지역의 하락세가 두드러졌다.
전세시장은 매매가격 낙폭이 큰 지역이 가격도 크게 빠졌다.
계약갱신청구권을 행사하면서 재계약이 늘어난 데다 대출 부담으로 월세선호 현상이 이어졌다. 이에 전국 아파트 전세가격 변동률은 -2.79%를 기록하며 4년 만에 하락세로 돌아섰다. 2008년 이후 줄곧 상승세를 보였던 서울 아파트 전세가격도 14년 만에 마이너스 전환됐다. 입주물량이 몰리는 지역은 이사철임에도 불구하고 전세 매물이 쌓였다.
지역별로는 인천이 6.54% 하락해 가장 많이 떨어졌다. 2021년 전셋값이 20% 이상 오른 부담이 컸고 대규모 아파트 공급이 꾸준히 이어진 결과다. 이어 △ 세종(-5.77%) △대전(-4.57%), △대구(-4.32%), △서울(-2.96%), △경기(-2.39%) △부산(-2.11%) 등이 하락했다.
임병철 부동산R114 리서치 팀장은 "내년 하반기까지 고금리 여파로 부동산 시장 약세 경향은 이어질 것"으로 내다봤다.
임 팀장은 "다만 새 정부 들어 대출 규제 완화, 규제지역 해제, 안전진단 완화 등 거래 정상화를 위한 정책이 속도를 내고 있어 집값의 급격한 하락을 막는 데 도움이 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.
