곳곳서 주민 반발…삐걱대는 공공재개발

공공 임대아파트 공급 등 좌초 위기
상가·주택 보유 임대인 반대 목소리
부지 내 교회와 보상금 지급 분쟁도
"국민 사유재산권 침해 문제로 한계"

정부의 핵심 주택 공급 방안 중 하나인 '공공재개발' 사업이 주민 반발로 지지부진하다. 보통 10년이 소요되는 정비사업 기간을 5년으로 대폭 단축해 서울·수도권 신축 아파트 신속 공급을 목표로 2년 전 야심차게 추진됐지만, 재산권 침해 등의 문제로 좌초 위기에 놓인 곳도 적지 않다.

공공재개발은 노후도 등 정비구역 요건을 만족하는 지역을 대상으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발 사업을 말한다. 용적률을 법적 상한의 120%까지 올려주고, 인허가 절차를 간소화하는 등 인센티브가 주어진다. 용적률이 늘어난 대신 공공에 기여하는 차원에서 전체 세대수의 10% 이상을 공공임대주택으로 공급해야 한다.

12일 정비업계에 따르면 서울 동작구 본동은 2021년 공공재개발 후보지로 지정됐지만 주민들의 반대로 사업이 제대로 진행되지 않고 있다. 공공재개발을 반대하는 주민은 상가·주택을 보유한 고령자들로 개발 기간 동안 세입자로부터 월세를 받을 수 없다는 입장이다. 주민 김모씨는 "다가구주택 등 빌라로 임대료(월세)로 생계를 유지하는 상황에서 사업이 진행되면 큰 손해를 볼 게 뻔하다"고 말했다.

경기 광명시 광명3구역 공공재개발 후보지도 비슷한 이유로 사업에 난항을 겪고 있다. 이곳 역시 상가 소유주들이 개발에 반대한다. 업계 관계자는 "개발 반대자 대부분은 자신의 건물에서 장사하면서 나머지 공간에 월세를 놓고 살아가는 고령의 영세 임대인들"이라며 "현재 받고 있는 월세로 생계를 유지하고 있는 만큼 월세 보전이 필요하다는 입장"이라고 말했다.

종로구 숭인동1169구역은 사업 부지 내에 있는 교회의 보상금 지급 문제로 난항을 겪고 있다. 종교시설이 있는 재개발 구역에서는 보상금 지급 문제로 분쟁이 발생하면서 개발이 지연되기 사태가 발생하곤 한다. 서울 성북구 장위10구역이 대표 사례다. 장위10구역 조합은 구역 내 있는 사랑제일교회와 보상금 문제로 수년간 갈등을 겪었다. 이후 지난해 9월 조합원 총회에서 500억원을 지급키로 결정하기도 했다. 협상 초기 감정평가를 토대로 제시한 84억원보다 6배에 달하는 금액이다. 최근에는 사랑제일교회를 제외한 쪽으로 개발 방향을 틀었다.

사정이 이렇다 보니 건설사들의 사업 참여도 저조한 실정이다. 정부는 2021년 1월 서울지역 정비계획 1차 후보지 8곳을, 3월 2차 후보지 16곳을 발표했다. 1차 후보지 가운데 시공사를 선정한 지역은 3곳에 그친다.

2차 후보지의 경우 단 한 곳만 시공사를 선정할 정도로 사업 추진이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 3차 후보지로 지정된 8곳 역시 주민 참여율이 저조해 사업 추진 동력을 상실한 것 아니냐는 평가를 받고 있다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 "통상 재개발은 상가와 주택 간 갈등이 많아 조합원들 사이 합의가 이뤄지기 어렵다"며 "국가가 개인의 사유 재산권을 침해한다는 것이 국민 정서에 맞지 않다는 점에서 공공사업은 한계를 지닐 수밖에 없다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공재개발 사업이 속도를 내지 못하는 것은 해당 지역에 사업을 원하지 않는 이들이 그만큼 많다는 의미"라며 "당초 후보지 선정 시 용도에 맞는 사업지를 지정할 필요가 있다"고 강조했다.