|
사실 그동안 부동산 정책은 온·냉탕식 정책의 연속이었다. 시장이 냉각되면 규제를 풀고 유동성을 늘려 수요 정책 중심의 부양을 적극화하고 과열에 접어들면 공급 확대와 함께 수요규제 정책을 통해 냉각시키는 규제 놀음의 반복이었다. 특히 보수 정부는 풀고 진보 정부는 조이는 식의 정책으로 온·냉탕식 정책이 반복되면서 집값은 천정부지로 오르고 투기 세력이 자본이득을 챙기는 우리 사회의 고질적 문제로 비화하였다 해도 과언이 아니다. 여기에 경기 영향을 민감하게 받는 주택시장의 경우 내적 수급 불안까지 겹치면서 투기 세력이 판을 치게 된 것으로 봐야 한다. 현재의 주택시장 역시 코로나 이후 원자재난과 인건비 급등, 규제 지속 등의 여파로 집값 상승의 진원지인 서울 및 일부 수도권의 공급 불안이 극심해지는 단계임을 감안하면 이 대통령의 선제적 발언과 진보 정부의 과감한 대출 규제는 시기적절하다고 봐야 할 것이다. 막대한 규모의 공급 대출을 내놓아도 시기적으로 최소 3~5년 이상 걸리는 시차를 고려하면 심리적으로라도 시장을 잠재울 긴급 대책이 절대 불가피한 처지다.
아울러 시장주의로 포장된 무한 공급 정책과 투기적 수요의 포용 정책은 재고되어야 할 것으로 본다. 인구 1000명당 주택 수가 이미 선진국 수준인 424가구 정도에 이르러 주택공급량이 포화량에 근접해 있고 향후 수요 감소와 함께 빈집이 양산되는 상황 등을 생각하면 절대 부족 시절에 걸맞은 무한 공급 우선 정책은 폐기되어야 마땅하다. 더 나은 주택에 대한 시장 수요만 있다면 수요의 성격과 입주자 계층을 불문하고 공급으로 해결하려는 정책은 한계에 달했다고 봐야 한다. 더구나 주거권조차 확보하지 못한 채 적정 기준에 못 미치는 열악한 주택에서 거주하는 서민 계층이 증가하는 데 반해 갭 투자 등 주택을 투기나 투자의 수단으로 보는 계층이 여전히 존재하는 불평등한 현실의 고리는 끊어야 마땅하다. 가구별 자산의 선진화를 위해서도 부동산 중심의 자산 구조를 유동성이 좋은 금융 등으로 이전할 필요가 있다.
그렇다면 정부 중심의 공공 주택정책 강화와 적극적 시장개입, 이른바 개입주의 주택정책으로 부동산 시장을 안정시키고 부(富)의 불평등을 개선할 수 있을까. 예컨대 집값 추가 상승에 대응해 대출 규제를 더욱 강화한다면 가수요를 줄이는 데는 효과가 있겠지만 실수요자들이 대거 피해를 보는 부작용이 생겨날 수밖에 없다. 공급정책 역시 도시정비 사업에 의존하다 보면 속도가 늦고 서민층의 주택 공급 효과가 떨어지는 게 기본 메커니즘이다. 투기지구를 추가 지정, 대폭 확대하면 역시 가수요 억제에는 도움이 되나 미래 세대 등 실수요층의 주거 안정을 해칠 수 있는 부작용이 우려된다. 자칫 부동산 시장 냉각이 장기화하면서 주택 담보대출 부실화가 금융권으로 번질 때 헤아릴 수 없는 국가적 재난에 이를 수도 있다. 지난 1992년 일본이 부동산 거품 붕괴와 금융권의 파산 등으로 홍역을 치른 사례는 좋은 본보기다. 또 재건축, 재개발 등 도시정비 사업은 민간의 힘으로 움직이는 대표적 재고 시장으로 정부의 입김이 강화될 경우 재생사업은 활력을 잃어갈 게 분명하다. 부동산 정책의 어려움이 여기에 있다.
결국 주거약자 중심의 정책은 과감히 도입하되 정부가 적극적으로 개입해 해결하고 중산층 이상에 대해서는 민간 자율시장에 맡기는 역할 분담이 중요하다. 특히 주택건설업계가 경영환경 악화로 부도 등이 속출할 뿐만 아니라 주택 원가 급등으로 공급에 애로 상황이 큰 만큼 이를 해소할 공급환경을 개선해 주는 게 시급하다. 노인들이 보유한 주택자산을 쉽게 처분할 수 있는 유동화 대책을 수립, 공급에 숨통을 틀 뿐만 아니라 주택 공급과 분양가, 청약제도 등의 재정비와 주거비 부담완화, 세제 개편, 주거복지 강화 등에 대한 로드맵의 완성이 필요한 시점이다.
※본란의 칼럼은 본지 견해와 다를 수 있습니다.
장용동 한국주거복지포럼 상임대표
