KDI “부동산 PF 자기자본 20%로 높이면…리스크 줄고 비용 절감”

KDI '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서 발표
800개 PF 사업장 실증 분석…분양 안정성 제고·금융비용 감소 확인

사진=연합

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 시행사의 자기자본비율을 현행 3%에서 20%로 높이면 사업 리스크가 크게 줄고 총사업비 절감 효과도 나타난다는 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)이 22일 발표한 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서에 따르면 2013년부터 올해까지 약 800개 PF 사업장을 실증 분석한 결과, 자기자본비율을 20%로 상향할 경우 주거용 사업장의 엑시트(투자금 회수 기준) 분양률이 약 13%포인트 하락하는 것으로 나타났다.

엑시트 분양률은 시행사가 PF 대출을 상환하기 위해 필요한 최소 분양률을 의미한다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 분양률이 다소 떨어져도 사업자가 대출을 상환할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻으로, 결과적으로 사업 안정성이 강화된다고 해석할 수 있다.

비용 절감 효과도 눈에 띄었다. 자기자본비율을 20%까지 높이면 전체 PF 사업장의 평균 총사업비가 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 줄었다. 주거용 사업장의 경우 감소 폭이 더 커, 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 감소했다. 이는 자기자본이 많을수록 고신용 시공사 보증 의존도가 줄고, 대출 규모가 축소되면서 이자 등 금융비용이 감소하는 구조적 효과 때문이다.

다만 보고서는 대규모 자기자본 확보가 쉽지 않은 중소 시행사들의 사업 진입 장벽을 높이고, 공급 위축으로 이어질 수 있다는 점을 지적했다. 이를 보완하기 위한 방안으로 △PF 대출 총액한도 규제를 저자본 사업장에 한정 적용 △자기자본 인정 범위에 상환 의무 없는 우선주 포함 △토지 현물출자에 따른 양도소득세 납부 유예제 상시화 등을 제안했다.

특히 PF 사업에서 활용되는 도관체(SPV)인 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 규제 사각지대도 문제로 지목됐다. 프로젝트 리츠는 자기자본비율 최소 33%, 부동산 펀드는 20% 이상을 충족해야 하지만, PFV에는 별도의 규제가 없어 자기자본비율이 평균 3%에 불과하다는 지적이다.

정부도 이미 지난해부터 PF 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다. 이번 보고서는 정책 추진의 타당성을 뒷받침하는 첫 실증 분석이라는 점에서 향후 제도 설계 논의에 중요한 근거 자료로 활용될 전망이다.