착공 기간 줄여 공공주택 공급 속도…커지는 LH 재무 부담 완화 관건

기존 68개월서 37개월로 대폭 줄여 주택 공급 속도 계획
LH 역할 커졌지만…인력 부족·재무 부담 여전
작년 말 기준 부채 약 174조…5년새 약 44조 늘어
"단기 부채 증가 불가피…자구책·정부 지원 병행"

정부가 수도권 공공주택 공급 속도를 끌어올리면서 한국토지주택공사(LH)의 부담도 빠르게 커지고 있다. 공공택지 착공까지 걸리는 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄이려면 토지보상과 인허가, 사업관리 인력을 동시에 투입하고 대규모 사업비도 앞당겨 집행해야 하지만 LH는 이미 174조원에 육박하는 부채와 만성적인 인력 부족을 안고 있어서다.

업계에서는 행정 절차를 단축하는 것만으로는 정부가 목표한 공급 속도를 내기 어렵다는 지적이 나온다. 사업을 실제로 집행할 LH의 인력과 자금 여력이 함께 보강되지 않으면 절차 단축 효과가 제한적일 수 있다는 것이다. 공급 확대 과정에서 선투자 부담이 더 커질 수 있는 만큼 재원 조달과 재무 부담 완화 대책이 정책의 실효성을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다.

17일 국토교통부와 LH 등에 따르면 정부는 공공주택 공급 속도를 높이기 위해 지구 지정과 토지보상, 인허가 등 사업 절차를 동시에 진행하는 방식으로 사업 기간을 단축하는 방안을 추진하고 있다.

기존에는 택지개발 과정에서 각 절차가 순차적으로 진행되면서 후보지 발표 이후 실제 착공까지 약 68개월이 걸렸다는 게 정부 설명이다. 이에 사업 단계별로 진행되던 절차를 최대한 병행해 착공 시점을 앞당긴다는 방침이다.

정부가 공급 속도전에 나선 것은 서울과 수도권을 중심으로 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있기 때문이다. 특히 최근 수도권 주택 시장에서 매매와 전세 가격이 함께 오르는 등 수급 불안이 이어지면서 계획된 공급 물량을 최대한 빠르게 시장에 내놔야 한다는 시장의 요구가 커졌다.

실제 토지보상 과정에서 넘어야 할 걸림돌이 많다는 게 업계 중론이다. 토지 소유자와의 협의부터 감정평가, 보상금 지급까지 거쳐야 할 절차가 많아 상당한 시간과 비용이 소요되기 때문이다.

LH의 만성적인 인력 부족 문제도 변수다. 대규모 신규 사업을 동시에 추진하려면 보상과 사업관리, 인허가 등을 담당할 인력이 추가로 뒷받침돼야 한다는 지적이다. 사업 속도를 높이면서 기존 사업까지 차질 없이 수행하려면 인력 운용의 효율성을 높여야 하기 때문이다. 하지만 LH의 연말 기준 정규직 임직원 수는 2021년 8979명, 2022년 8951명, 2023년 8871명, 2024년 8872명, 지난해 9017명으로 큰 변화가 없었다.

LH의 재무 여력 역시 공급 확대의 속도를 결정할 핵심 요인으로 꼽히지만, 재무 상황은 녹록지 않은 실정이다. 공공기관 경영정보 공개시스템에 따르면 LH의 연말 기준 부채는 2020년 129조7451억원에서 2021년 138조8884억원, 2022년 146조6172억원, 2023년 152조8473억원, 2024년 160조1055억원에 이어 작년에는 173조6567억원까지 늘었다. 5년 새 약 43조9000억원 불어난 것이다.

건설경기 침체가 장기화하는 가운데 3기 신도시 조성을 위한 지출이 늘어난 데다 정부가 공공주택 공급 확대를 위해 공공택지 민간 매각을 중단한 영향이 크다는 분석이다. LH 역시 사업 초기 토지보상과 택지 조성 등에 대규모 사업비를 선투입한 뒤 사업 진행에 따라 회수하는 구조인 만큼, 투자와 자금 회수 시점 간 시차가 발생할 수밖에 없다는 입장이다.

이에 업계에서는 정부가 공공택지 착공 기간을 단축하려면 행정절차 개선과 함께 LH의 재무 여력을 확보할 수 있는 방안도 동시에 마련해야 한다는 주장이 나온다. 공급 속도를 높이는 과정에서 LH의 선투자 규모가 커질 수밖에 없는 만큼 재원 조달과 부채 관리가 뒷받침되지 않을 경우 오히려 중장기적인 사업 추진 여력이 떨어질 수 있다는 것이다.

LH도 자금 조달 방식을 다변화하는 한편, 자체적인 재무 개선 노력을 병행하고 있다는 입장이다. 우선 원화채권 수급 부담을 완화하기 위해 외화채권 발행을 확대 중이다. 특정 자금 조달 방식에 대한 의존도를 낮추고 안정적으로 사업 재원을 확보하기 위한 조치다. 동시에 재무 부담을 실질적으로 낮출 수 있는 사업 방식도 확대한다는 계획이다.

LH 관계자는 "재무 부담을 완화하기 위해 민간참여 주택건설, 지자체 공동사업 등 실질적인 재무 개선이 가능한 다양한 자구노력을 추진하고 있다"며 "이와 함께 임대주택 건설·매입에 지원되는 정부 지원 단가도 실제 사업비 수준으로 현실화될 수 있도록 정부에 적극적인 지원을 요청하고 있는 상황"이라고 말했다.