잔금대출 깐깐해지자…입주 앞둔 차주 전전긍긍

분양가·감정가 중 '낮은 금액'… 최대 6.8억 차이
은행 가계대출 총량 관리 vs 차주 자금난 우려
금융당국 "대출 산정 기준은 은행 자율 판단 영역"

/연합

잔금대출 문턱이 높아지면서 입주를 앞둔 차주들에게 비상이 걸렸다. 최근 분양가와 감정가 차이가 큰 신축 아파트를 중심으로 잔금대출 한도를 두 가격 중 낮은 금액으로 산정하는 사례가 나오면서다. 분양 이후 집값이 크게 오른 단지일수록 감정가를 기준으로 예상했던 대출금보다 실제 한도가 줄어들어 입주자들의 자금 부담이 커질 전망이다.

25일 금융권에 따르면 서울 서초구 '디에이치방배' 잔금대출 한도 설정 시 일부 은행이 분양가를 기준으로 대출 한도를 산정하고 있다. 디에이치방배 전용면적 84㎡의 분양가는 22억원으로, 분양가의 60%를 적용하면 대출 한도는 13억2000만원이다. 반면 현 시세 수준인 40억원을 감정가로 가정하면 감정가의 50%는 20억원으로, 두 기준에 따라 최대 6억8000만원의 차이가 난다. 디에이치방배는 2024년 8월 입주자모집공고가 난 사업장으로, 6·27 대책으로 시행된 수도권·규제지역 주담대 6억원 한도 규제가 적용되지 않는다.

은행별로 적용 기준에는 차이가 있다.KB국민·신한·우리·NH농협은행은 디에이치방배의 경우 분양가의 60%와 감정가의 50% 중 낮은 금액을 적용하고 있다. 하나은행만 감정가의 50%를 기준으로 하되 실제 필요한 자금과 기존 납부금액 등을 확인해 개별 한도를 정하고 있다.

그동안 은행권은 입주 시점의 KB시세 등 감정가를 기준으로 잔금대출 한도를 산정하는 것이 일반적이었다. 그러나 분양 이후 집값이 급등하면서 분양가와 감정가 간 격차가 커지자 감정가를 기준으로 대출을 늘리는 데 부담이 커졌다는 설명이다.

일부 은행이 분양가를 반영하기 시작한 데는 가계대출 총량 관리도 영향을 미쳤다. 은행권 관계자는 "한정된 대출 여력을 보다 많은 차주에게 배분하려면 분양가보다 크게 오른 감정가를 기준으로 대출 규모가 과도하게 커지는 것을 막을 필요가 있다"고 말했다.

문제는 입주자다. 감정가를 기준으로 예상했던 대출보다 실제 한도가 줄어들면 부족한 잔금을 본인의 자금으로 마련해야 한다. 특히 디에이치방배와 같이 분양가와 감정가의 차이가 큰 단지에서는 수억원의 추가 자금이 필요할 수 있다.

다만 모든 잔금대출이 분양가를 기준으로 취급되는 것은 아니다. 최근 입주한 매교역 팰루시드의 경우 감정가를 기준으로 대출이 이뤄지기도 했다. 은행권 관계자는 "다른 사업장에 대한 확대 적용 여부는 정해지지 않았다"며 "담보가치와 차주의 상환능력, 가계대출 관리 여건 등을 종합적으로 고려해 대출을 취급할 필요가 있다"고 말했다.

금융당국도 잔금대출 산정 기준은 은행이 자율적으로 판단할 영역이라는 입장이다. 이억원 금융위원장은 전날 국회 정무위원회에서 신축 아파트 잔금대출에 분양가와 감정가 중 어떤 기준을 적용할지는 "은행이 자율적으로 판단할 영역"이라고 밝혔다.