[해설]日오사카 아파트 왜 40억엔까지 뛰었나…재개발·건설비·투자수요 겹쳐

오사카역 3분 '그란 그린 오사카' 최상층 117평 40억엔 계약…간사이 역대 최고가
2년 전 같은 재개발부지 북쪽단지 최고가 25억엔

JR오사카역 북쪽 옛 우메다 화물역 부지에서 진행 중인 우메키타 2기 재개발 모습. 이 부지는 현재 대규모 복합개발지역 '그란 그린 오사카'로 탈바꿈했다. 이곳에 건설 중인 고급 타워맨션 최상층은 40억엔에 계약됐다. /게티이미지뱅크

오사카 도심 아파트 한 채 가격이 40억엔(약 350억원)까지 치솟았다. JR오사카역 앞 대규모 재개발이라는 희소한 입지에 건설비 상승과 부유층·투자자 수요가 맞물리면서 도쿄에서 먼저 나타난 초고가 아파트 시장이 오사카에서도 형성되고 있다.

8일 마이니치신문 등에 따르면 오사카역 북쪽 재개발지역 '그란 그린 오사카'에 건설 중인 'THE SOUTH RESIDENCE'는 지상 45층, 총 538가구 규모다. 2028년 3월 완공해 같은 해 6월 입주가 시작될 예정이다. 최상층 45층의 방 3개와 거실·식당·주방을 갖춘 주택은 전용면적 387㎡, 약 117평이다. 가격은 40억엔으로 간사이 지역 아파트 사상 최고 수준이며 이미 계약됐다. 가장 싼 주택도 2억엔 안팎이 될 전망이다. JR오사카역에서는 걸어서 3분 거리다. 아사히방송(ABC TV)도 지난 5월 이 주택의 40억엔 계약 사실을 보도했다.

가격 상승 폭도 크다. 같은 재개발 부지에 먼저 들어선 'THE NORTH RESIDENCE'의 최고가는 25억엔이었다. 이 단지는 2024년 일반판매 당시 평균 청약경쟁률 약 19대 1을 기록했다. 새 남쪽 단지는 최고가가 40억엔으로 높아졌다.

"일본 오사카의 대표 상업지인 오사카역·우메다 일대 전경. 오사카역 북쪽 대규모 재개발지역 '그란 그린 오사카'에서는 최상층 가격이 40억엔에 달하는 고급 타워맨션이 건설되고 있다. /게티이미지뱅크"

왜 이렇게 올랐을까. 오사카 주택 전문가가 첫 번째로 꼽는 것은 건설비 상승과 이를 받아주는 구매력이다. 오사카경제법과대학의 요네야마 히데타카 교수는 지난 5월 아사히방송(ABC TV)에 "건설비 상승에 수요가 따라붙고 있다"고 분석했다. 그는 부유층과 맞벌이 가구, 투자자를 주요 구매층으로 꼽고 "도쿄의 가격이 지나치게 올라 오사카 부동산도 투자 측면에서 주목받고 있다"고 설명했다. 이번 단지에 대해서도 유명 재개발지역, 좋은 입지, 랜드마크성이 강하다는 점을 들어 자산가치가 유지되기 쉽다고 평가했다.

실제 오사카 시장의 가격 수준도 상승했다. 아사히방송이 부동산경제연구소 자료를 인용한 데 따르면 2025년도 오사카시 신축아파트 공급은 5949가구로 전년도 4673가구보다 늘었다. ㎡당 가격은 110만8000엔에서 116만8000엔으로 상승했고 계약률도 79.8%에서 83.5%로 높아졌다.

해외 자금도 시장의 변수다. 국토교통성이 지난해 공개한 부동산 등기 분석에서는 도쿄뿐 아니라 오사카부와 교토부 일부에서도 해외에 주소를 둔 사람의 신축아파트 취득 비율이 높고 증가하는 경향이 확인됐다. 도심에 가까울수록 해외 거주자의 취득 비율이 높거나 증가하는 경향도 나타났다.

일본 초고층 아파트의 실내 인테리어/게티 이미지뱅크

일본 부동산시장에서는 중국인을 포함한 해외 투자자의 아파트 매입이 가격 상승 요인으로 거론되고 있다. 다만 국토교통성 통계는 매수자의 국적이 아니라 주소가 일본 국내인지 해외인지를 기준으로 집계한다. 따라서 오사카 아파트 가격 상승 가운데 중국인 매수의 비중이 어느 정도인지는 공식 통계만으로 확인할 수 없다. 이번 40억엔 주택 구매자의 국적도 공개되지 않았다.

오사카 전체 주택가격이 똑같은 속도로 오르는 것도 아니다. 올해 상반기 간사이권 신축아파트 평균가격은 5453만엔으로 전년 동기보다 5.7% 올랐지만, 평균 초기계약률은 71.7%로 5.4%포인트 하락했다. 6월 말 판매재고도 3245가구로 전년 같은 시점보다 697가구 늘었다. 가격 상승과 동시에 매수자의 부담도 커지고 있다는 의미다.

한국 투자자 입장에서도 오사카 시장의 변화는 주목할 대목이다. 도쿄보다 가격이 낮다는 이유로 주목받던 오사카에서도 오사카역·우메다 등 핵심 재개발지역은 이미 별도의 초고가 시장을 형성하고 있다. 일본 부동산을 볼 때도 이제 단순한 '엔저'나 '도쿄보다 싼 가격'보다 입지와 가격 수준, 임대수익성 등을 구분해서 볼 필요성이 커지고 있다.