[시사용어] 토지임대부·지분적립형 분양주택

민간 아파트 분양가 상승으로 초기 자금 부담을 낮춘 공공분양주택에 관심이 커지고 있습니다. 서울주택도시개발공사(SH)가 서울 강동구 고덕강일3단지에서 토지임대부 분양주택을 공급하고, 경기주택도시공사(GH)도 수원 광교신도시에서 지분적립형 주택인 '광교 자연앤 센트레빌'을 선보이면서 주목받고 있습니다. 두 유형 모두 일반 분양주택보다 초기 부담이 적지만 소유권 취득 방식과 추가 비용, 처분 조건에는 차이가 있습니다.

◇토지임대부 분양주택

토지임대부 분양주택은 공공기관이 토지를 소유하고 입주자는 건물 소유권만 취득하는 주택입니다. 토지 가격이 분양가에서 제외돼 초기 자금 부담이 적은 대신 매달 토지임대료를 내야 합니다.

최초 40년간 거주할 수 있으며 계약 갱신을 통해 최장 80년까지 거주할 수 있습니다. 전매제한 기간인 10년이 지나면 개인 간 거래도 허용됩니다. 다만 토지 소유권이 없는 만큼 일반 아파트와 동일한 자산가치를 기대하기는 어렵습니다.

실제 고덕강일3단지 전용면적 59㎡의 건물 분양가는 3억4000만~3억9000만원입니다. 별도로 매달 약 51만원의 토지임대료를 부담해야 합니다. 분양대금 마련을 위한 대출 원리금까지 고려하면 실제 주거비 부담은 더 커질 수 있습니다. 초기 분양가격뿐 아니라 장기적인 거주 비용도 따져볼 필요가 있습니다.

◇지분적립형 분양주택

지분적립형 분양주택은 최초 분양 때 분양가의 10~25%에 해당하는 지분을 취득하고, 이후 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 단계적으로 사들이는 방식입니다. 한꺼번에 목돈을 마련하지 않아도 장기적으로 주택 전체의 소유권을 확보할 수 있다는 점이 특징입니다.

광교 자연앤 센트레빌의 경우 최초 25%의 지분을 취득한 뒤 5년·10년·15년 차에 각각 20%, 20년 차에 나머지 15%를 추가로 확보하는 구조입니다. 아직 취득하지 않은 공공기관 지분에 대해서는 별도의 사용료를 내야 합니다.

거주의무기간은 5년, 전매제한기간은 10년입니다. 전매제한기간이 지나면 관련 절차에 따라 제3자에게 매각할 수 있지만, 지분을 모두 취득하기 전에는 매각 차익을 보유 지분율에 따라 공공기관과 나눠야 합니다.

추가 지분 취득에도 비용이 발생하는 만큼 초기 분양대금뿐 아니라 향후 지분 매입가격과 사용료 등을 함께 고려해야 합니다. 장기간 거주하면서 단계적으로 주택 소유권을 확보하려는 실수요자에게 적합한 유형으로 평가됩니다.