[칼럼] 온탕 냉탕 오가는 부동산 시장

시장 환경·트렌드 꼼꼼히 따져야

박원갑 국민은행 종합부동산 수석팀장

올 하반기 부동산시장은 여러 가지 측면에서 터닝 포인트를 맞이할 것으로 보인다. 경인 아라뱃길과 신분당선 개통 등 개발호재가 쌓여있고 소형 아파트와 중·대형 아파트 가격이 좁혀지는 등 부동산 트렌드가 변화하고 있어서다.

우선 이달 말 예정된 신분당선 1단계 개통은 주목할 만한 재료다. 강남에서 분당으로 이어지는 부동산 시장을 견인함은 물론 연장선이 개통되면(2016년) 용인과 광교신도시 등 수원 부동산 시장까지 영향을 끼칠 것으로 전망된다.

새로운 길이 뚫리면 으레 집값이 올라가기 마련이다. 다만 개발호재가 가격에 선(先)반영될 수 있다는 점을 고려해야 한다. 

과거에 개발호재는 개발계획발표·착공·완공하면 가격이 오른다는 3승 법칙이 통했다. 하지만 근래에 들어 정보 전달 속도가 빨라지며 가격에 미리 반영되는 경우가 다반사다. 

개발재료들이 부동산 가격에 반영되는 시기가 빨라졌기 때문에 이점을 참고해야 리스크를 최소화할 수 있다.

한강과 서해를 연결하는 경인 아라뱃길 개통도 호재다. 뱃길 주변이 친환경·문화·레저·관광 공간으로 본격 개발되기 때문에 인천 서구와 계양구 일대가 수혜를 입는다.

이같은 개발 호재에도 불구하고 시장 자체는 비수기인 모습이다. 최근 유럽발(發) 금융위기로 심리적 위축이 심화된 탓이다.

3년 전 금융위기 이후 학습효과로 시장에서는 '금융불안=집값하락'이라는 인식이 굳어있다. 통상 가을 이사철을 맞으면 매수세 회복으로 거래량이 늘고 집값이 상승하기 마련이다. 

하지만 글로벌 금융위기 이후 시장은 비수기 모습을 보이고 있다. 집값하락에 대한 불안감이 수요심리 위축을 부추겼기 때문이다. 

매매수요가 따라주지 않으니 전세시장도 불안하다. 심리적 위축으로 매매수요가 전세수요로 눌러앉는 경우가 많아져서다.

주로 신혼부부들이 많이 찾는 강북구나 소형주택 밀집지역에는 전세가격이 고공행진을 이어가고 있다. 가을 이사철이 일찍 마무리된 감이 있지만 수급 불균형이라는 구조적인 문제가 해결되지 않아 겨울 이사철에 전세난이 재발될 공산이 크다.

주택 트렌드 역시 변하고 있다. 소형 면적 아파트가 강세를 보이며 중대형 금액이 오히려 낮아지는 '가격역전' 현상이 벌어지고 있다.

실수요자 차원에서 개발 정보와 시장 상황은 물론 변화하는 주택 트렌드를 꼼꼼히 따져야 하는 이유다. 부담이 줄어든 만큼 실거주를 목적으로 소형평형에서 중대형으로 갈아탈 수 있는 좋은 기회가 될 수 있기 때문이다.

버블 세븐 지역의 경우 중·대형 평형 가격은 2006년 4분기 고점에 비해 거의 30%이상 가격이 빠졌다. 관리비 등 이점으로 중소형 평형에 대한 수요가 증가하다보니 가격차이가 크게 줄어들었다.

지금은 중·대형이 공급 과잉이라 아직 주춤한 상황이지만 부동산 시장이 호황과 불황을 오가는 사이클을 반복한다는 점을 유념해야 한다. 지금처럼 바닥권일 때 소형에서 중·대형으로 옮겨 탈 수 있는 좋은 기회라는 의미다.

다만 앞으로 대형아파트가 시장을 주도하기 힘들고 그간 하락폭이 깊었던 부분이 일부 회복하는 과정이라 투자보다는 실거주를 목적으로 접근하는 것이 바람직하다.