보완없는 보완책…“버티면 세금 덜 내는데 누가 집 팔겠나”

다주택자 종부세 최고세율 6%상향, 적용대상 123명뿐
단기매매 양도세 70%상향, 2년 후엔 기본세율
"다주택자-법인, 추가 주택구입 봉쇄 효과"
"매물잠김 해소까지는 '미지수'…'버티기' 가능성"

정부가 다주택자의 투기수요를 억제하기 위해 지난 10일 종합부동산세 최고세율을 2배로 상향하는 내용을 골자로 한 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표했다. 단기매매에 대한 양도소득세와 취득세를 강화하고 주택임대사업자 축소방안도 담았다.

12일 부동산 전문가와 시장 반응에 따르면, 세 부담을 느낀 다주택자와 법인들의 추가 주택구입을 막을 수 있을 것이란 전망이 지배적이다. 하지만 이들이 매물을 대량 내놓아 집값안정까지 가져올 지는 미지수라는 지적이다.

종부세율 인상을 살펴보면, 최고세율은 3.2%에서 6%(3주택자 이상·조정지역대상 2주택 이상)까지 올랐다. 합산 시세가 20억 원에 달하는 경우, 현재는 과세표준 7억2000만 원에 종부세가 568만 원이지만, 새로운 보유세 체계로 과세표준이 8억5500만 원으로 늘어나면서 종부세도 1487만 원이 된다. 합산 시세가 30억 원인 경우는 1467만 원에서 3787만 원으로, 50억 원인 경우는 4253만 원에서 1억497만 원으로 늘어난다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “고가주택과 다주택을 중심으로 종부세 등 보유세 부담이 크게 늘어나면서 집을 처분할 지 고민이 깊어질 것으로 보인다”며 “특히 종부세법 개정안이 올해 통과돼 내년 세 부담을 더욱 피부로 느낄 것”이라고 말했다. 그러면서 “집값이 떨어진다는 신호가 있어야 매각으로 나설 가능성이 있어 시장 흐름을 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

◇양도세도 2년 후 팔면 기본세율 “버티기 가능성 커”
하지만 최고세율 적용대상은 2018년 종부세 납부대상기준(2018 국세통계, 과세표준 94억 초과 대상자 기준)으로 123명에 불과하다. 또 단기매매에 대한 양도세율 강화도 2년 후 팔 때는 기본세율로 돌아가 매물을 내놓기보다 ‘버티기’에 들어갈 수 있다는 지적이다. 정부는 주택 구입 후 1년 이내 팔 경우 시세차익의 40%를 냈던 세금을 70% 내도록 상향했다. 양도세 강화 조치를 내년 6월 이후 시행하기로 해 정부는 다주택자들이 내년 5월 말까지 주택을 내놓을 것으로 기대하고 있다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 “지금은 시장에 강력한 시그널을 줘야 하는데 소수 다주택자들에만 맞춰졌고 또 이들이 빠져나갈 수 있는 구멍도 너무 많다. 재산세 인상 방안이 빠진 것은 큰 구멍”이라고 지적했다. 이 부소장은 “양도세율 강화도 1년만 더 버티면 각종 공제로 세금이 확 줄어드는데 누가 팔겠나. 정부가 과연 다주택자들의 매물을 내놓게 하려는 의지가 있는지 의심스럽다”고 꼬집었다.

아울러 3주택 이상 다주택자에 대해 취득세율을 12%까지 올린 것에 대해서는 다주택자의 추가 주택구입을 막을 수 있다는 평가다. 박 전문위원은 “다주택자가 추가로 주택을 구입할 가수요 진입 자체를 원천 봉쇄하는 효과”라고 말했다.

다만 일부 세 부담으로 팔기보다 증여로 ‘우회로’를 선택할 수 있다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억 초과)로 현행 3주택자 양도세 중과세율보다 낮아 증여하는 우회로를 택할 가능성이 있다”고 지적했다.

◇기존 임대사업자 혜택 그대로…“강력한 정책 한 번에 내놔야”
특히 정부 정책 실패로 거론된 주택임대사업자 혜택에 대해서는 단계적 축소를 하기로 했다. 당초 혜택 폐지로 가닥을 잡았다가 ‘소급적용’ 논란이 일자 선회한 것이다. 민간 등록 임대주택제도는 단기(4년)와 장기(8년)로 등록하는데 단기 임대 기간이 끝나면 8년 장기 전환을 금지하고, 신규 단기 임대 등록을 막는다. 8년 임대도 기간이 끝나면 자동 등록 말소된다. 정부는 말소되는 임대사업자의 아파트 물량이 올해 말 12만 가구 가량 될 것이라고 전망하고 있다.

임대사업자 제도는 종부세와 양도세 등 감면 혜택으로 다주택자들이 대거 임대사업자로 등록한 뒤 갭투자로 집을 사들이면서 집값 폭등을 부추겨 논란이 됐다. 문제는 제도 폐지 수순을 밟으면서도 이들에 대한 혜택을 임대등록 기간까지 보장해 준 것이다. 이에 버티기에 돌입해 매물 잠김 현상이 해소되지 못할 것이라는 분석이다.

참여연대도 논평을 통해 “기존 등록임대사업자에 대한 조세감면 축소는 부진정소급입법으로서 소급 입법이 아님에도 정부가 임대주택 등록제에 대한 소극적인 보완책만 추진하는 것은 심각한 문제”라고 비판했다.

이 부소장은 “임대사업자에게 세제 혜택을 주면서 갭투자가 발생하고 집값이 폭등했는데 그대로 혜택을 보장하면 하나마나한 정책”이라며 “시장 눈치를 보며 내놓는 것은 시장참여자의 내성만 키우는 것이다. 강력한 대책을 한 번에 내놔야 한다”고 강조했다.

특히 이 부소장은 “소위 ‘똘똘한 한 채’라는 고가 1주택 가격이 상승할 가능성이 있다”며 “다주택자들을 조이면 주택들을 정리하고 고가 1주택으로 갈아탈 수 있다”고 말했다. 이어 “‘실수요 1주택’ 프레임 갇혀있는 것도 한계”라고 지적했다.

한 부동산 중개업 관계자는 “요란하게 세율 인상안을 발표했지만 극소수의 다주택자에 해당하는 것”이라며 “이리 되면 세제상 유리한 6억원 이하 중저가 주택으로 모일 수 있다. 실제 시장에선 부동산정책이 또 바뀔 거란 생각을 많이 해서 오히려 매물을 안 내놓고 ‘버틴다’는 사람이 많다”고 지적했다.

한편, 정부는 매각 대신 증여로 우회할 수 있다는 지적에 증여세율 인상 역시 검토하겠다고 밝혔다. 여당인 더불어민주당도 정부 대책을 위한 후속 입법 절차를 7월 임시국회에서 마무리한다는 입장이다. 종부세 및 양도세 세율 인상을 담은 개정안과 주택임대차보호3법 등이다.