[8.4대책]서울시 ‘지분적립형 분양주택’도입…3040세대 특별공급

분양가 최소 20% 내고 내 집 마련, 20~30년 분할납무 '지분적립형 분양주택' 공공성 강화한 분양공급 모델
자금여력 부족한 무주택 실소유자 집중 공급
시 공급 공공분양 물량에 가능한한 적용 방침

부동산 정책 발표하는 서정협 서울시장 권한대행/연합

서울시는 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’ 가운데 하나인 지분적립형 분양주택 도입과 관련해, 무주택 실소유자인 3040세대에게 내 집 마련의 기회가 될 것이라고 강조했다.

서울시는 이날 오후 별도 브리핑을 갖고 이날 오전 기획재정부·국토교통부 등 관계기관과 합동으로 발표한 ‘주택공급 확대방안’에 대한 세부 공급계획을 발표했다.

정부와 서울시는 서울 등 수도권에 총 26만가구 이상을 공급하는 내용을 발표했다. 서울시는 공공재개발 활성화와 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 병행 추진해 2028년까지 공공·민간 분양 물량을 아울러 총 11만가구를 추가 공급한다. 공공재개발 2만, 유휴부지 발굴 및 복합화 3만, 공공참여형 고밀재건축 5만, 규제완화 등 1만가구 등이다.

서울시는 특히 ‘지분적립형 분양주택’으로 무주택 실소유자, 청년·신혼부부에게 특별공급 한다는 계획이다. 지분적립형 분양주택은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나누어 내 주택을 취득하는 방식이다. 정부는 20년 전매제한 기간을 두고 실거주 요건 등을 강화해 투기 방지 방안도 마련할 예정이다. 정부는 이번 대책으로 기존보다 늘어난 공급 물량의 절반 이상을 생애최초 구입자와 청년·신혼부부 등에게 공급한다는 방침이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “구입 초기 일부 비용만 지불하고, 나머지 금액을 장기간에 걸쳐 분납해 소유권을 취득하는 방식으로 저렴하게 공급하고, 장기보유를 유도할 수 있는 새로운 분양모델”이라며 “자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급 한다”고 밝혔다.

지분적립형 분양주택 공공분양모델 설계구조/제공=서울시

서울시는 입주 전에 분양대금을 완납해야하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어, 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 소득기준도 정부의 청약제도 개편방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%로 완화하되, 자산은 부동산(토지+건물) 합산 2억1550만원 이하, 자동차 2764만 원 이하를 적용할 계획이다. 다만, 일부 무주택자를 위해 순위별 추점을 적용할 방침이다.

지분적립형 분양주택은 ‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’이 있다. 공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 주택법 개정을 통해 우선적으로 추진하기로 했다. 이때 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실 거주 의무를 부여한다. 임대 후 분양모델은 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 계획했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 방침이다. 서울시는 운영기간은 분양가 기준으로 9억 원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억 원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.

올 상반기 SH공사 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡를 지분적립형 분양주택으로 적용하면 분양가 5억원의 25%인 1억 2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 납입하면 된다. 다만, 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 목돈이 부족한 경우 임대보증금 일부를 월세로 전환할 수 있으며, 최대 절반을 전환하면 총 부담액은 1억7000만원으로 줄어든다. 대신 월임대료는 31만원으로 늘어난다.

특히 전매제한이 종료되면 주택처분도 가능하다. 시가로 매각하면 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다. 서울시는 “개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요의 유입을 차단하고 자연스럽게 수분양자의 장기 거주를 유도하는 효과가 있다. 또한 거주기간이 장기화되면 주택거래 빈도가 감소해 가격을 안정화시키는 효과도 노릴 수 있다”고 설명했다.

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용한다는 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기보유 할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.

서정협 서울시장 권한대행은 “이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과”라며 “특히 서울시와 SH공사가 새롭게 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 주택 실수요자에게 내집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴한 가격으로 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대될 것이다. 주택분양 시장에 ‘집은 사는 것이 아닌 사는 곳’이라는 인식의 전환을 가져올 수 있는 분양모델의 표준이 되기를 바란다”고 말했다.