‘공공전세·중형임대’ 물량 떠안는 LH, ‘부채 수렁’ 우려

정부, '질 좋은 공공임대' 공급 패러다임 전환 강조
LH 총 부채 126.7조 중 임대주택관련 77조 육박
5년간 30평대 6만3000가구 추진
"LH임대물량 총량 늘리려면 정부 재정투입 확대 필수"

연합

정부가 지난 19일 전세난 해소를 위해 꺼내든 ‘공공전세’ 카드와 관련해 선결과제 역시 만만치 않다는 지적이 나온다.

22일 부동산 전문가들에 따르면, 특히 공공임대 물량을 공공전세로 전환하고 문재인 대통령이 언급한 중형 공공임대를 포함한 ‘질 좋은 평생주택’ 공급까지 안착시키기 위해서는 한국토지주택공사(LH) 등의 적자 문제에 대한 해법이 필수라는 것이다.

정부의 ‘서민·중산층 주거안정 지원 방안’은 3개월 이상 비어 있는 전국 공공임대주택 3만9000호를 우선 내년 초 무주택 실수요자에게 전세로 전환해 공급하는 내용이다. 또 민간건설사와 매입 약정을 맺은 다세대주택, 오피스텔 등을 공공임대로 공급하고 ‘공공전세’라는 새로운 유형의 임대주택도 내놓는다. 올해 연말부터 2022년까지 2년간 전국에 11만4100가구의 전세 위주 공공임대를 공급한다는 방침이다.

문제는 공공임대를 전세로 돌리고, ‘질 좋은 평생주택’의 중형 공공임대로 공급 패러다임을 바꾸기 위해서는 현재 125조 이상의 부채를 안고 있는 LH 등에 대한 지원이 필요하다는 점이다.

LH에 따르면, 지난해 말 기준으로 LH 임대주택 운영 손익은 1조7873억원 적자이며, 총 부채 126조7000억원 중 임대주택 관련 부채(금융+비금융)는 76조6000억원에 해당한다.

공공임대주택의 목적은 저소득·차상위 계층을 대상으로 월세 형태로 안정적인 주택공급을 위한 것으로 LH의 주요 사업이다. 사업 특성상 부채증가율은 피할 수 없다. 때문에 공공임대 사업에 대한 정부차원의 지원은 이전부터 제기되어 왔다. 특히 중형 공공임대를 포함한 ‘질 좋은 평생주택’ 공급은 대통령의 관심 사업으로 정부는 공공임대의 질적 수준을 높여 전용면적 60~85㎡(25~30평대) 중형을 2025년까지 6만3000가구 확충하고 이후 연 2만 가구 이상을 꾸준히 공급하겠다는 방침인데, 지금의 LH의 재정으로는 감당하기 힘든 수준이다.

전문가들은 입주자 소득 기준을 기존 중위소득 130% 이하에서 150%(4인 가족 기준 연소득 8544만원) 이하로 확대해 중산층도 입주할 수 있도록 해 주택공급 패러다임을 바꾸는 것인 만큼 정부의 재정투입 역시 획기적으로 늘려 LH의 영업수지 압박에서 벗어나게 해야 한다고 강조한다. 그동안 LH는 택지를 개발해 민간에 매각해 적자를 보전해왔다. 신규 택지를 조성한 후, 이를 민간에 팔아 차익을 남긴 돈으로 공공임대 주택을 짓고 운영비를 충당해왔다. 하지만 이 같은 방식은 ‘로또분양’을 만들고 건설업체와 주택소유자들만 배를 불리는 악순환을 초래했다.

LH 관계자는 “공공임대사업은 국가가 무주택 저소득 및 차상위 계층에 제공하는 주택서비스 중 하나로 재정, 기금을 지원받아 건설하는데 건설비용 등에 비해 임대료가 적으니 적자가 날 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 그는 “임대물량을 한시적으로 전세로 전환한다 해도 장기적으로 질 좋은 공공임대로 패러다임을 바꾸는 건 국책사업인 만큼 정부 지원이 중요하다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “공공전세 유형 신규도입 부분에 대해선 정부가 호당 정부지원 단가 늘려준다는 내용은 있었지만 공공임대 공실을 전세형으로 전환하는 부분에 대해서는 별도의 재정지원을 해준다는 내용은 없었다”며 “이는 앞으로 정부와 지속적으로 협의해봐야 할 것 같다”고 말했다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 “전세난 원인은 저금리 등 구조적 문제와 임대차 3법 시행, 세금 중과 회피 시도, 청약대기 수요 등 마찰적 원인이 착종된 결과인데, 마찰적 원인의 경우 시간이 지나면 해소될 가능성이 높다”며 “정부의 이번 대책은 마찰적 원인으로 인한 전세난이 해소되기까지 전세물량을 대량으로 공급해 시간을 벌 수 있는 카드로 방향은 적확하다”고 평가했다.

그러면서도 공공임대사업을 맡고 있는 LH 운영에 대해 “정부는 재정 투입을 억제한 채 LH를 통해 공공임대주택을 늘려왔는데 LH는 민간에 택지를 팔아 적자를 보전했지만 건설업체와 주택소유자들의 지갑을 불려주는 화수분 역할을 해왔다”며 “이 악순환을 끊기 위해 정부는 재정을 투입해 공공임대 총량을 늘리고 LH는 개발한 택지를 민간에 매각하지 말고 보유해야 한다”고 강조했다.