신축년, 2021년부터 달라지는 부동산 제도는?

1월, 양도세 및 종부세 세율 인상…고령자 공제율은 상향
2월, 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한 등
6월, 전월세 신고제 시행…7월, 3기 신도시 사전청약

부동산 격변의 시기였던 2020년이 갔지만 신축년 2021년에도 이러한 흐름은 지속될 전망이다. 지난해 시장 안정화와 투자수요 억제 등을 위한 대책들이 쏟아져나오면서 올해부터 시행하는 제도들이 많기 때문이다. 특히 세제 변경이 많고 청약제도 등에도 변화가 있어 꼼꼼히 알아둘 필요가 있다. 올해부터 달라지는 부동산 제도에 대해 알아보자.

◇1월
△양도세 및 종부세 세율 인상…고령자 공제율은 상향
1월부터 양도소득세 및 종합부동산세 세율 인상과 세부담 상한이 변경된다. 종부세 세율은 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종부세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다. 대신 고령자 공제율은 상향된다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)된다. 양도세도 이달부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 또 올해부터는 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따진다. 단, 1가구1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다.

△신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화
현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 아울러 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.

◇2월
△수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정
2월19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고, 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다.

△전매행위 위반자 청약자격 제한
2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다.

◇6월
△2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상
6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익 대부분이 세금으로 환수된다.

△전월세 신고제 시행
전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능하다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다.

◇7월
△3기 신도시 등 3만 가구 사전청약 우선 진행
7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대해 사전청약이 시작된다. 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행되는 제도이다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.