대출규제 강화에 매수심리 하락 지속…집값 안정은 글쎄

DSR 규제 강화…10월 들어 매수심리 위축
서울 6억 이하 아파트 거래에 매수 '쏠림'도
"과열 진정세…대선·금리 인상 등 변수될 듯"

연합

정부의 대출규제 강화가 본격화되면서 주택시장의 매수심리가 7주째 하락하는 등 진정세를 보이고 있다. 지난 26일 가계부채 관리방안이 발표된 후, 시장 심리가 더 위축되며 매매와 전세가격의 상승폭이 전반적으로 둔화됐기 때문이다.

2일 부동산 시장 관계자들과 전문가들에 따르면, 최근 과열됐던 주택시장이 대출규제 영향으로 다소 진정되는 분위기다. 하지만 지난 2017년부터 LTV, DTI 등 대출규제는 지속되어왔다는 점에서 정책 효과가 얼마나 지속될지는 지켜봐야 한다는 지적이다.

지난 7월부터 서울 등 규제지역 내 시가 6억원 초과 대출에 대해 ‘개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제가 적용된 가운데 2억원 초과 대출에 대해서도 내년 1월부터 적용하기로 결정했다. 특히 제2금융권과 카드론 등에도 확대 적용할 가능성이 커서 시중 유동성이 크게 축소될 것으로 예상된다. 전세 대출은 총량 규제 대상에서 제외됐지만 보증금 증액 범위 내에서만 대출이 가능해져 과거 대비 한도 축소도 불가피해 보인다.

이 같은 강력한 대출규제 시행이 눈앞에 닥치면서 아파트를 사려는 매수심리 역시 위축되고 있다. 한국부동산원에 따르면 10월 마지막 주(25일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 100.9로 7주 연속 하락했다.

전문가들은 실질적으로 대출을 받는 무주택자들이 매수 관망세로 돌아선 영향이 크다고 분석했다.

부동산 세제 강화와 투기과열지구와 조정대상지역에 대한 규제 강화로 다주택자들이 더 이상 대출하기가 어렵고 갭투자도 어려운 상황에서 주택 구매를 할 수 있는 사람은 무주택자가 대부분인데, 대출규제로 이들 역시 ‘매수’를 할 수 없게 되었다는 설명이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “최근의 매매가 둔화와 매수세 위축은 대출규제가 가장 큰 영향”이라며 “여기에 금리까지 올라가면서 수요자가 더욱 위축되고 있어, 상승세는 꺾인 것으로 분석된다”고 말했다.

동대문구 A부동산 관계자는 “대출규제 방안이 발표된다는 말이 나오기 전부터 매수심리가 위축이 됐는데, 발표 난 이후부터는 문의가 뚝 끊겼다”고 전했다.

다만, 실수요자가 접근 가능한 중저가 아파트를 중심으로 수요 쏠림이 나타나고 있다. 전반적인 거래 위축 속에서도 서울 6억원 이하 아파트 거래가 상대적으로 활발하게 이뤄지고 있다.

직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 집계한 결과에 따르면 10월 28일까지 등록된 서울 아파트 매매 계약 건수는 930건으로, 이 가운데 매매 가격 6억원 이하가 37.3%(347건)에 달했다. 서울 6억원 이하 아파트 매수 비중은 올해 1∼6월 30% 안팎이었다가 7∼9월 20% 안팎 수준, 10월 마지막 주에 일별로 40% 가까운 수준을 계속 유지한 것으로 나타났다.

부동산 시장 관계자들과 전문가들은 집값 하락으로 이어져 시장 안정이 될지에 대해서는 좀 더 지켜봐야 한다는 목소리가 많았다. 내년 대선 부동산 공약과 한국은행의 기준금리 인상 가능성, 시중은행의 대출금리 추가 인상 등이 가격 하락에 영향을 미칠 것으로 전망했다.

장 본부장은 “강보합 상태로 이어질 가능성이 크다. 대출규제로 돈줄을 옥죄면서 가격이 정체될 것으로 보인다”며 “다만, 간간히 최고가 매물이 거래되거나 6억 이하의 저렴한 아파트 등으로는 수요가 꾸준히 몰릴 것”이라고 전망했다. 또한 “내년 대선을 앞두고 있어서 부동산 공약 등도 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 “2017년부터 투기과열지구와 조정대상지역을 통해 LTV, DTI 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 얼마나 지속될지 지켜볼 필요가 있다”며 “특히 15억 초과 고가아파트의 경우 2019년 12.16대책으로 주택담보대출을 전면 금지했음에도 불구하고 고점 경신이 이어지고 있고, 대출 막차를 타기위한 수요 쏠림, 아파트 입주물량 감소로 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 예상되기 때문에 단시일 내 매매가격 하락 반전까지 기대하기는 어려워 보인다”고 말했다.

송파구 B부동산 관계자는 “기준금리나 대출금리 추가 인상 가능성이 있기 때문에 상승세가 다시 오기는 쉽지 않을 것 같다”며 “잠시 관망세로 유지되다가 내년 대선 영향을 받지 않겠나”라고 예상했다.