1기 신도시 재건축 꺼낸 대선 후보들…시장은 “글쎄”

1시 신도시 조성 30년 넘어…리모델링·재건축 기대감 ↑

분당·일산 등 지은 지 30년이 넘은 수도권 1기 신도시 아파트 단지 노후화 문제가 최근 주요 이슈로 떠오르고 있다. /사진=게티이미지뱅크

분당·일산 등 지은지 30년이 넘은 수도권 1기 신도시 아파트 단지 노후화 문제가 대선 후보들의 부동산 공약에도 속속 등장하고 있다. 아파트 노후화가 빠르게 진행되면서 △주차 공간 부족 △상·하수도 부식 등 직접적인 주민 불편이 발생하면서다.

20일 업계에 따르면 1기 신도시는 고양 일산·성남 분당·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 계획 도시로 1989년~1992년까지 순차적으로 약 29만2000가구가 입주했다. 분당은 지난해 입주 30년을 맞았고, 올해 일산과 평촌에서도 준공 30년 도래 단지가 등장한다.

1기 신도시는 평균 용적률이 170~226%에 달해 재건축으로는 사업성이 부족하다는 평가를 받아왔다. 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보는 방법은 다르지만 1기 신도시 재건축 사업 추진에 ‘500%의 용적률’ 카드를 꺼내들었다.

구체적으로 이 후보는 500%까지 용적률 상향이 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다는 공약을 내걸었고, 윤 후보는 1기 신도시 전체를 대상으로 ‘재정비사업 기본계획’을 세워 개발하면서 일부를 용적률 500%가 적용되는 준주거지역으로 종상향하겠다는 구상을 폈다.

다만 부동산 전문가들은 용적률 500% 실행 가능성에 의문을 드러내고 있다. 용적률 상승으로 인한 일조권 침해 등 주거 환경이 악화할 수 있고, 이 후보의 4종 주거지역 신설은 난개발로 이어질 수 있다는 것이다. 실제 수원 화서역 파크프루지오 아파트는 용적률 499%, 건폐율 23%의 고밀도로 건설됐지만 ‘홍콩식 닭장 아파트’라는 일각의 비난을 받기도 했다.

높은 용적률이 신도시 노후화를 해결할 유일한 방법은 아니라는 것이 전문가들의 중론이다. 심교언 건국대 부동산힉과 교수는 “분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등의 규제가 존재하는 상황에서 용적률 올리기 만으론 재개발·재건축 공급을 원활하게 할 수 없다”고 말했다.

그래서 비교적 유연한 안전진단 기준과 초과이익환수제 미적용, 짧은 사업기간 등의 장점을 지닌 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르고 있다. 준공 후 15년만 넘으면 사업 추진이 가능하고, 재건축에 비해 사업 절차도 단순하다는 장점도 있다.

이형욱 1기 신도시 리모델링연합회장은 “재건축 안전진단은 건물을 철거하고 새로 짓기 때문에 철거 필요성에 초점을 맞추는 반면 리모델링은 재사용이 가능한지를 중점적으로 보기 때문에 안전진단 문턱이 낮다”며 “준공 후 15년이면 사업이 가능해 전면 재보수(리모델링)로 새 아파트를 얻는 게 낫다고 판단하는 노후 단지들이 늘고 있다”고 말했다.