‘재초환’ 규제 풀린다는데…효과는 “글쎄”

부동산 경기 침체·금리 인상 추세에
규제 대폭 완화 없이는 사업 활성화 어려워
업계 "부담금 감면만으로 역부족"
일각선 아파트값 반등 가능성 예측

정부가 분양가상한제, 안전진단 강화와 함께 재건축 3대 규제로 꼽히는 '재건축초과이익환수제'(재초환) 개정안을 이달 발표한다. /사진=연합

정부가 분양가상한제, 안전진단 강화와 함께 재건축 3대 규제로 꼽히는 '재건축초과이익환수제'(재초환) 개정안을 이달 발표한다. 어느 정도 수위의 완화 방안이 담길지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

정부는 재초환 개선을 통해 민간 주택 공급을 활성화하겠다는 방침이지만, 앞선 8·16 공급 대책 수준으로 부담금이 감면되는 데 그칠 경우 정비사업의 활성화로 이어지기 어려울 것이라는 우려도 나온다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 22일 정부세종청사에서 출입기자단을 만나 "이달 말 재초환 개편안을 발표한다"며 "폐지는 국민이 동의하지 않을 것이기 때문에 일정한 (초과이익) 환수는 불가피하다"고 말했다.

재초환 개편은 윤석열 정부의 공약 중 하나로 대선 과정부터 기대를 모았다. 재초환은 재건축사업을 통해 얻은 초과이익이 1인당 3000만원을 넘어설 경우, 10~50%의 세율을 매겨 부담금을 환수하는 제도다.

앞서 문재인 정부는 2006년 도입 이후 10년 동안 유예된 재초환을 2018년 되살렸다. 하지만 이후 재초환은 서울 강남·서초구 등 주요 단지에 가구당 수억원의 부담금 부과가 추산돼 재건축 사업의 발목을 잡는 대표적인 대못 규제로 꼽혀왔다.

현 정부는 재초환 시행 이후 그대로인 부담금 면제금액(3000만원)을 상향하고 부과율 구간도 확대할 전망이다. 면제 금액을 1억원 이상으로 늘린다거나, 이에 따라 50% 부과 구간도 더 높인다는 계획이다.

다만 업계에서는 면제금액이나 부과율 구간을 확대하는 것만으로 정비사업을 활성화하기는 쉽지 않을 것으로 전망한다. 재건축 부담금을 최대 50%까지 낮춘다고 하더라도 양도세가 최대 45%라는 점을 감안하면 높은 수준의 부담금 감면이 아니라는 입장이다. 특히 국내 기준금리가 계속 오를 가능성이 높아 이자 비용과 정비사업 기간을 고려한다면 감면만으로 정비사업이 정상 궤도에 오르긴 어렵다는 것이다.

일각에선 개편안 발표로 재건축 아파트값이 자극을 받을 수 있다는 지적도 나온다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "현재 국내 부동산 경기 침체로 매수심리가 위축된 상태지만 재건축 단지의 경우 미래가치가 높게 평가되는 만큼 개발 기대감에 매물이 줄면서 매매가격도 자연스레 오를 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.