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[오늘, 이 재판!] 대법 “분양 못 받은 집주인과 계약한 세입자…새 집주인에 대항력 있어”

[오늘, 이 재판!] 대법 “분양 못 받은 집주인과 계약한 세입자…새 집주인에 대항력 있어”

기사승인 2023. 06. 08. 13:32
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세입자 A씨 신축빌라 계약…기존 임대인 분양계약 취소돼
새 임대인 퇴거 요구에 보증금반환 소송…하급심에서 패소
대법 "분양계약 전 적법한 계약…새 임대인에 대항력 갖춰"
대법원12
대법원 이미지/박성일 기자
임대차 계약을 체결한 후 기존 임대인의 주택 분양 계약이 중도에 해지됐더라도 세입자는 새 임대인으로부터 보증금을 받을 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 집주인 B씨와 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

A씨는 2017년 10월 옛 집주인 C씨와 광주시 한 신축빌라를 임대하는 임대차계약을 8900만원에 체결했다. 계약 당시 C씨는 이 집을 분양받는 매매계약을 진행 중이었다. 이에 A씨는 임대차계약 시 '건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차계약 내용은 새로운 소유자에게 포괄적으로, 구 소유자에겐 면책적으로 승계하는 것을 인정한다'는 특약을 넣었다.

하지만 C씨의 분양계약이 취소되면서 문제가 생겼다. A씨는 2018년 3월 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았는데, B씨가 2019년 4월 이 주택을 매수한 후 소유권이전등기 마치고 공인중개사와 함께 A씨에게 퇴거를 요구한 것이다.

결국 A씨는 B씨와 공인중개사, 건물주를 상대로 보증금을 돌려달라는 소송을 냈고, B씨는 A씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 맞소송을 냈다.

하급심에서는 A씨가 패소했다. C씨가 주택을 분양받지 못해 소유권이전등기를 완료하지 못해 '다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람'에 해당하지 않고, 이에 따라 A씨가 가진 임차권으로 B씨에게 대항할 수 없다는 것이다.

대법원은 그러나 A씨가 B씨에게도 대항요건을 갖췄다고 판단했다. 대법원은 우선 C씨가 건물주와 분양계약을 체결하면서 임대 권한을 부여받고 잔금도 일부 치렀다는 점에서 '다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있는 사람'으로 판단했다.

이어 A씨 역시 이러한 C씨와 분양계약 해제 이전 적법한 임대차계약을 맺었고 전입 신고까지 마쳐 대항력을 갖춘 만큼 새로운 임대인으로부터 보호해야 한다고 봤다.

민법 548조1항에 따르면 계약을 해제해 채권·채무 등이 소멸하더라도 제3자의 권리를 침해할 수는 없도록 돼 있다. 대법원은 "원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
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