“인기 여전한데, 완판은 쉽지 않네”…컨소시엄 단지, 관망세 속 건설업 ‘재무 부담 뇌관’ 되나

유명 브랜드 결합에도 ‘완판’ 지연…무순위 청약 잇달아
고분양가·‘정부 發’ 규제 맞물리며, 시장 ‘신중 모드’확대
PF 리스크 확산 우려도…”대형 프로젝트 일수록 조정 必“

두 곳 이상의 건설사가 함께 짓는 '컨소시엄 아파트'가 최근 들어 '완판'(100% 계약 완료)에 다소 어려움을 겪고 있다. 여전히 높은 선호를 받고 있지만, 정부의 강력한 수요 억제 정책으로 시장이 관망세로 돌아서면서 완판 달성에 제동이 걸렸다는 분석이다. 문제는 이 같은 분양 지연이 건설업계 전반의 재무 부담으로 이어질 수 있다는 점이다. 고물가·고금리 기조 속 부동산 경기 침체가 장기화하는 상황에서도, 컨소시엄 사업은 초기 자금 투입 규모가 크기 때문이다. 분양이 지연될 경우 현금 흐름이 막히면서 이자 비용과 공사비 조달 부담이 커지고, 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 프로젝트 참여 건설사 전반으로 확산할 가능성을 배제하기 어렵다는 지적이다.

27일 업계에 따르면 이달 최초 분양 이후 계약 포기나 불법 행위 등으로 한국부동산원 청약홈을 통해 잔여 가구 분양에 나선 단지는 전국 51곳에 달한다. 이 가운데 시공능력평가 상위 30위 내외의 중대형 건설사들로 구성된 컨소시엄 단지는 7곳으로, 전체의 13.7%를 차지했다.

이달 추가 청약자를 모집했거나 예고한 컨소시엄 단지는 △인천 미추홀구 '시티오씨엘 8단지'(HDC현대산업개발·현대건설·포스코이앤씨) △경기 '수원 센트럴 아이파크 자이'(GS건설·HDC현대산업개발) △부천 '부천아테라자이'(GS건설·금호건설) △인천 '두산위브앤수자인 부평더퍼스트'(두산건설·BS한양) △의왕 '의왕시청역 SK뷰 아이파크'(SK에코플랜트·HDC현대산업개발) △수원 '수원 엘리프 한신더휴'(계룡건설산업·한신공영·신흥건설) △대전 '둔산 더샵 엘리프'(포스코이앤씨·계룡건설산업) 등이다.

컨소시엄 단지가 전체 분양 시장에서 차지하는 비중이 매년 5% 내외에 불과하다는 점을 감안하면, 이번 무순위 청약 단지 가운데 컨소시엄 비중이 10%를 넘어선 것은 가볍게 볼 수 없는 수치라는 분석이다. 다만 해당 단지들의 미계약 가구 수가 많지 않고, 최초 분양 이후 시간이 오래 지나지 않은 곳이 적지 않다는 점에서 과도한 우려로 확대 해석할 필요는 없다는 평가도 나온다. 실제 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 컨소시엄 아파트 공급 비중은 △2023년 6.7% △2024년 5.5% △2025년(1~9월) 4.9%로 해마다 감소하며 희소성은 오히려 커지고 있다.

불과 1~2년 전만 해도 컨소시엄 단지는 '완판 보증수표'로 통했다. 서울 송파구 '잠실 래미안 아이파크'를 비롯해 '헬리오시티', '고덕그라시움' 등 주요 컨소시엄 대단지는 고분양가 논란에도 불구하고 단기간 완판과 함께 지역 시세를 이끄는 대장주로 자리매김한 바 있다. 경기권에서도 성남시 '산성역 헤리스톤', 수원시 '매교역 팰루시드' 등 대규모 단지들이 브랜드 신뢰도를 앞세워 초기 계약을 빠르게 마무리했다.

이 때문에 시장에서는 최근 흐름을 컨소시엄 단지에 대한 '선호 약화'로 단정하기에는 무리가 있다고 보고 있다. 서울 등 수도권 신축 아파트에 대한 수요가 여전히 견조하고, 과거 공동 시공 단지의 약점으로 지적되던 품질·하자 이슈도 상당 부분 해소됐다는 평가에서다. 브랜드 연합 대단지에 대한 시장의 기대 역시 여전히 유효하다는 분석이다.

하지만 업계에서는 정부의 규제 중심 부동산 정책 기조 속에서 이러한 장점이 오히려 분양 완판의 걸림돌로 작용하고 있다는 해석이 나온다. 복수의 건설사가 참여하는 구조상 대단지 위주로 공급되고, 공사비 부담이 커 분양가가 높아질 수밖에 없는 데다, 대출 규제 강화로 수요자들의 자금 부담이 커지면서 계약 단계에서는 한층 신중해지고 있다는 것이다.

아울러 컨소시엄 단지에서 흔히 나타나는 다양한 주택형 구성 역시 완판 지연 요인으로 꼽힌다. 재건축·재개발 사업에서 일반분양 물량을 늘리기 위해 소형 평형을 세분화하는 과정에서 일부 평형이 미계약으로 남는 사례가 적지 않다. 실제 이달 23일 18번째 임의공급에 나선 '부천아테라자이' 역시 소형 평형인 전용 50㎡형 물량이 여전히 미계약 상태다. 인천의 한 공인중개사는 "컨소시엄 아파트에 대한 관심은 높지만, 시장 분위기의 영향을 가장 크게 받는 것도 이곳들"이라며 "시세 대비 높은 분양가나 소형 평형 위주의 '쪼개기 분양'이 많은 단지는 외면받기 쉽다"고 설명했다.

전문가들은 당분간 가계부채 관리와 주택 수요 억제 기조가 유지될 가능성이 큰 만큼, 대형 프로젝트일수록 미분양 장기화에 따른 건설사의 재무 부담이 커질 수 있다고 지적한다. 건설업계뿐 아니라 금융권 역시 컨소시엄 단지 등 대규모 사업에 대해 보다 엄격한 사업성 검증이 필요하다는 목소리다.

임기수 한국건설산업연구원 연구위원은 "건설산업은 부채비율과 PF 의존도가 높은 자본 집약적 산업"이라며 "프로젝트의 지속 가능성을 높이기 위해서는 외부 자금 조달 안정성과 함께 금융기관의 사업성 평가 역량 강화가 병행돼야 한다"고 강조했다.