[오늘, 이 재판!] 대법 “코로나 기간 상가임대료 밀린 세입자 계약해지 안돼”

임대인 A씨, 코로나 전후 임대료 연체‥건물주 명도집행 시도
소상공인 피해 보호 위한 상가임대차법 특례조항 적용받아
대법 "갚은 돈 있다면 특례기간 아닌 시기 연체분에서 제외"

상가임대료를 수개월 밀린 소상공인이 코로나19 피해 방지를 위해 마련된 개정 상가건물임대차보호법상 특례 조항을 적용받아 대법원에서 구제받았다.

대법원 2부(주심 대법관 천대엽)는 임차인 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 청구이의 소송에서 B씨의 상고를 기각하고 원심이 내린 원고 승소 판결을 확정했다고 9일 밝혔다.

A씨는 2018년 7월부터 B씨가 소유한 서울 서초구 소재 상가 건물 일부를 빌려 사용했다. 그런데 A씨가 제때 월세를 내지 못하자 B씨는 2018년 10월 퇴거를 요구하며 건물 명도 소송을 냈다.

두 사람은 소송 과정에서 '차임 및 관리비 연체액 합계액이 3개월분에 달하면 임대차 계약은 자동해지된다'는 조항과 '자동해지되는 경우 해지일로부터 1개월 내 상가를 인도한다'는 내용에 합의하면서 조정이 성립됐다.

그러나 B씨는 조정이 성립된 이후에도 임대료를 제대로 받지 못했고, 조정 내용에 계약이 자동 해지됐다며 건물 명도 집행을 시도했다.

이에 A씨는 명도 집행을 막아달라며 법원에 소송을 내면서 개정 상가임대차법 10조의9 조항이 적용돼야 한다고 주장했다.

상가임대차법 10조의9는 임대차 계약 관계에서 2020년 9월29일부터 6개월간 발생한 연체액을 계약 해지의 근거로 삼을 수 없도록 하는 특례 조항이다. 코로나19로 피해를 본 소상공인을 보호하기 위해 국회가 마련했다.

법원은 A씨의 손을 들어 명도 집행을 불허했다. 특례규정의 입법취지를 고려해 6개월간 차임 연체액을 제외하면 연체액 합계액이 3개월분에 미치지 못한다는 것이다.

재판부는 "A씨가 2021년 9월까지 연체한 차임액 총 3671만원에서 2455만원을 공제하면 1216만원"이라며 "이는 차임과 관리비 3개월분인 1254만원에 미달해 조정 조항에서 정한 계약의 자동해지 사유가 인정되지 않는다"고 전했다.

B씨는 판결에 불복해 상고했지만 대법원은 원심 판단이 정당하다고 판결했다. 특히 대법원은 특례기간 동안 세입자가 갚은 돈이 있다면 특례기간이 아닌 시기의 연체분부터 갚은 것으로 봐야 한다고 판시했다.

대법원 관계자는 "연체 차임 합계액 계산을 위한 변제충당 시에도 임차인 보호 취지에 따라야 한다는 것을 최초로 확인한 판결"이라고 설명했다.