월세 세액공제로...전세 보증대상은 축소
공공임대리츠 통해 2017년까지 10년 공공임대주택 8만가구 공급
임대사업 규제 완화 및 세제 지원 강화...임대시장 인프라 구축도
공공임대리츠 통해 2017년까지 10년 공공임대주택 8만가구 공급
임대사업 규제 완화 및 세제 지원 강화...임대시장 인프라 구축도
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올해부터 월세 세입자는 임대료의 10%까지 세액공제를 받을 수 있다. 반면 전세보증금 4억원(지방 2억원)초과에 대한 보증은 중단된다.
국토교통부는 26일 이 같은 내용을 담은 ‘주택 임대차 시장 선진화 방안’을 발표했다.
선진화 방안은 △임대주택의 지속가능한 공급체계 구축 및 공급주체 다양화 △민간 매입 임대사업자 등록 유도 △거주유형별 주거비 균형 △주택 임대차 시장 인프라 구축 등으로 나뉜다.
◆월세 소득공제에서 세액공제로…전세 보증대상은 축소
우선 거주 유형별 주거비 균형을 위해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상과 한도를 확대키로 했다.
현재 총 급여액이 5000만원 이하인 근로자에게 월세 지급액의 60%(최대 500만원)에 대해 소득공제를 해주는데 올해 말 연말정산 때부터는 총 급여액이 7000만원 이하인 근로자에 대해 월세 임대료의 10%(최대 750만원)를 세금에서 빼준다.
특히 월세에 대한 세제 지원이 소득공제에서 세액공제로 바뀌면 소득이 적은 사람일수록 혜택이 커진다.
예컨대 총 급여액이 4500만원이면서 50만원을 월세로 내는 근로자의 경우 지금은 연말정산을 통해 54만원을 돌려받지만 향후 60만원으로 혜택이 늘어난다.
이보다 소득이 적은 총 급여액 3000만원인 근로자의 경우 50만원을 월세로 내면 혜택이 21만6000원에서 60만원으로 늘어난다.
국토부는 바뀐 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다고 설명했다.
반면 4월부터 국민주택기금을 이용한 대출 상품인 ‘근로자·서민 전세자금 대출’은 보증금이 3억원 이하인 경우로 지원 대상이 제한된다.
시중은행의 전세 대출에 대한 주택금융공사의 보증 지원 대상도 4월부터 보증금 4억원(지방은 2억원 )이하로 축소된다. 보증 대상에서 제외되면 이자가 0.5%포인트 가량 증가할 것으로 보인다.
◆ 2017년까지 10년 공공임대주택 8만가구 공급
리츠(부동산 투자회사)와 민간자본 등을 통해 임대주택 공급을 늘리는 방안도 추진된다.
국민주택기금 출자를 통해 한국토지주택공사(LH)와 회계분리되는 리츠를 설립, 리츠가 LH의 임대주택용지를 매입해 임대주택을 건설하는 것이다. 올해부터 2017년까지 10년 공공임대주택을 최대 8만가구 공급할 계획이다.
자금조달은 국민주택기금과 LH 출자 15%, 기금융자 20%, 민자유치 30%, 보증금 35% 등이다.
임대료 수준은 임대주택법상의 공공임대 주택 기준을 적용하고 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행한다. 임대기간 종료 후 일반에게 분양전환 한다.
미분양 시 LH가 주택을 다시 사준다는 매입 확약과 후순위 출자 등으로 투자 위험을 완화할 계획이다.
민간 임대주택 리츠 활성화를 위해 규제완화 및 세제혜택이 강화된다.
주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고 투자자보호 장치 강화와 함께 상장 기준을 완화한다.
또 현행 영업인가제인 사모형 위탁관리 리츠는 등록제로 완화하고, 자기관리 리츠는 일정조건을 갖춘 후 추가사업에 대한 인가를 면제한다.
일정조건을 갖춘 임대주택 리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때 까지 양도 차익에 대해 과세를 이연한다.
민간자본의 리츠 참여 유도를 위한 공적 신용보강이 강화된다. 국민주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고 협약 범위 내 프로젝트 발생 시 심사를 거쳐 자금을 투입한다.
◆임대사업 규제 완화 및 세제 지원 강화
준공공임대주택에 대해 재산세 및 소득·법인세 감면 비율이 확대된다. 또 향후 3년간 신규 주택 구입 후 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 세금을 면제해 준다.
소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환된다. 2주택 이하이고 임대소득이 2000만원 이하면 사업자 등록 의무를 면제하고 단일 세율로 과세하는 것이다. 또 임대소득 결손금은 종합소득에서 공제가 허용된다.
매입임대사업자 등록요건 중 매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하며 기존 매입임대주택의 준공공임대주택 전환이 허용된다.
매입임대사업자의 임대조건 위반, 임대조건 신고 의무 등 일부 의무 위반 사항에 대해서는 형벌에서 과태료로 전환된다. 단 감면 받은 세액은 전액 추징된다.
임대의무기간 내 임대사업자간 원활한 매각을 위해 임대사업자 거래 정보 공유가 지원된다. 임대의무기간 중 일반인에 대한 주택 매각이 허용되는 요건에 장기공실 또는 재개발 사업 시행 등으로 임대사업을 할 수 없다는 사실이 인정된 경우가 추가된다.
이 밖에 주택 임대시장 인프라 구축을 위해 월세가격 동향조사 대상 지역을 현재의 특별시·광역시에서 모든 시·도로 확대하고 전월세 전환율을 주택유형과 권역 등을 세분화해 발표할 계획이다.
◆“리츠 필요성 인정, 월세 대책은 미흡”
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “LH 부채, 부동산 투자 선진화 등으로 민간임대리츠를 활성해 공공임대주택을 늘릴 필요성은 있다”면서도 “장기적으로 투자 조건 등이 부담으로 돌아 올 수 있다는 점, 리츠 급팽창으로 문제가 생길 수 있다는 점 등을 주의해야 한다”고 말했다.
양지영 리얼투데이 팀장은 “리츠를 활용해 임대주택을 늘리는 방안은 이해하지만 민간에서 수익률이 높은 프로젝트만 참여하는 등 쏠림 현상이 발생할 수 있다. 방안은 맞지만 새롭다고 볼 수는 없고 추진과정에서 여러 문제가 발생할 수 있어 보인다”고 전했다.
월세 세입자 관련 대책은 여전히 부족하다는 지적이다.
양 팀장은 “주택 시장에서 월세 비중이 급격하게 확대되고 있는데 이번 방안에서 이를 구체적으로 반영하지 못했다. 월세와 관련한 자료 수집을 할 것이라는 내용은 있지만 구체적이면서 체계적인 방안이 없어 아쉽다”고 말했다.
임대인과 임차인의 혜택이 동시에 나와 혼란이 야기될 수 있다는 의견도 있다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “임차인과 임대인을 위한 혜택이 동시에 나오면서 임대인인 투자자들 입장에서 불리하다고 느낄 수 있다. 시장 참여자들이 헷갈릴 수 있는 상황”이라고 지적했다.
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