내년 오피스시장, 우량자산 중심 매매가 상승 예고

대형 오피스 수익률 국채보다 3% 높아
증권사 시장 참여로 매매수요 증가 예상

서울 내 대형 오피스의 매매가 상승세가 내년에도 지속될 전망이다. 지난 5월 삼성생명이 4200억원(3.3㎡당 2493만원)에 산 서울 수하동 페럼타워 건물. 이 건물은 동국제강이 지난 34년간 본사로 사용한 서울 중심권 빌딩이다./제공=연합뉴스

내년 서울 오피스시장은 연기금 등 기관투자가가 선호하는 대형 빌딩을 중심으로 매매가 상승세가 이어질 전망이다.

27일 종합부동산서비스회사 컬리어스 인터내셔널 코리아에 따르면 올해 오피스 거래시장은 지난해 대비 87% 수준인 4조4420억원에 머물렀으며, 임대료 상승률도 지난해 수준인 0.6%에 그쳤다. 오피스 공실률은 공공기관의 지방이전 여파로 전년대비 0.4%포인트 올라 9.4%를 기록했다.

반면, 오피스 매매가는 서울 중심권에 있는 3만3000㎡ 이상의 대형 오피스를 중심으로 꾸준히 상승세다. 지난해 8월 ‘스테이트타워 남산’이 아랍에미리트(UAE)의 아부다비투자청에 5000억여원(3.3㎡당 2400만원 이상)에 팔린데 이어 지난 5월에는 페럼타워가 삼성생명에 4200억원(3.3㎡당 2493만원)에 매각됐다.

이는 안정적인 투자처를 찾는 연기금·보험사 등 기관투자가가 대형 오피스에 관심을 두고 있기 때문이다. 기관투자가 입장에서 대형 오피스는 여전히 국고채(24일 금투협 기준 5년물 1.83%, 10년물 2.10%) 이상의 수익률(3분기 젠스타 기준 5%)을 내는 매력적인 투자 대상이다.

결국 내년 오피스 매매시장도 기관투자가 이끌 것으로 예상된다. 내년에는 사모펀드의 운용시장 진입이 가능해진 증권사도 투자 대열에 합류한다. 반면 매물로 나올 우량 오피스는 8개 동 가량에 불과해 매매가 상승이 예상된다.

송기욱 젠스타 선임연구원은 “공실률과 임대수익률에는 큰 변동이 없지만 수요자가 늘고 있다”며 “국내 금리가 오르지 않는 이상 대형 오피스 매매가는 뛸 수밖에 없는 조건”이라고 설명했다.

여기에 지난 17일 미국 기준금리 인상에도 국내 금리 인상 조짐은 보이지 않고 있다. 오히려 이주열 한국은행 총재는 지난 23일 “미국 기준금리 인상이 중요한 요소이긴 하나 한국은행 기준금리 인상으로 바로 연결되는 것은 아니다”라고 밝혀 금리 인상에 상당기간이 걸릴 수 있다고 시사했다.

김은기 NH투자증권 연구원은 “기관투자가의 매수수요가 꺾이려면 국내 금리가 1% 이상 올라야 한다”며 “내년도 오피스 매매시장은 임대시장과 별개로 움직일 가능성이 높다”고 전망했다.