올해 부동산 시장 칼자루 쥔 대출규제

거치식 주담대 이용 어려워지고 집단대출 문턱 높아져
이미 시장 위축 조짐, 12월 주택 매매거래 전달比 10%↓

서울 송파구 잠실 일대 아파트 밀집 지역./제공=연합뉴스

올해 부동산 시장 분위기는 대출규제 강도에 큰 영향을 받을 것으로 전망된다. 당장 내달부터 수도권에서 거치식 주택담보대출(주담대)을 받기가 까다로워지고, 상반기 중 아파트 분양 시 받는 집단대출에 대한 규제가 시행되기 때문이다.

전문가들은 주택시장에서 금융 환경은 가장 중요한 요소 중 하나이기 때문에 규제 강도가 높아질 경우 시장 분위기가 주춤할 수 있다고 설명했다.

11일 금융당국에 따르면 오는 2월(비수도권 5월)부터 서울·인천·경기 등 수도권에서 원금을 나중에 갚는 거치식 주담대를 받기 어려워진다.

정부가 지난해 7월 발표한 ‘가계부채 종합관리방안’에 따라 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV)이 60%를 넘으면 비거치식 대출을 받아야 한다. 단 LTV가 60%를 넘어도 DTI가 30% 이하인 경우나 생활자금을 위한 대출 등은 거치식 대출이 가능하다.

비거치식 주담대는 처음부터 원금과 이자를 동시에 갚아나가야 하기 때문에 대출자들에게는 부담이다. 실제로 이런 영향 때문에 지난해 11월 주춤했던 거치식 주담대 수요가 12월 다시 증가했다.

국민·신한·우리·KEB하나은행 등 국내 4대 은행의 지난달 말 주택담보대출 잔액은 총 282조3000억원으로 한 달 사이 약 4조2000억원 늘었다. 직전 월인 11월(2조6000억원)에 비해 40% 가량 증가한 것이다.

상반기 중 시행될 아파트 중도금 집단대출 보증 규제 역시 변수로 작용할 전망이다. 정부가 지난해 12월 발표한 내년 경제정책 방향에 따르면 중도금 집단대출의 70%가량을 담당하고 있는 한국주택도시보증공사(HUG)는 상반기 중 1인당 보증한도(3억원+α)와 보증이용 건수(2건+α)를 제한한다는 내용을 골자로 한 집단대출 규제 방안을 발표한다.

국토교통부 관계자는 “보증한도나 건수 등에 대해 구체적인 내용이 나온 것은 아니지만 관련 방안이 상반기 중에는 도입될 것으로 보인다”고 말했다.

집단대출 보증 한도가 축소되면 이미 아파트를 분양 받아 집단대출을 이용하고 있거나, 강남 등지 고가 아파트를 분양받으려는 수요자들의 대출이 어려워질 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “무주택 세입자들은 당장 목돈이 안 들어가는 분양시장으로 가는 경우가 많은데, 집단대출 보증 규제가 심해지면 그 길마저 막혀 분양시장이 다운될 수 있다”고 말했다.

대출 규제로 인한 구매 심리 위축은 이미 시장에서 감지되고 있다. 국토부에 따르면 지난해 12월 주택매매거래량은 8만8000건으로 전달보다 10.2% 줄었다. 계절비수기를 감안해도 2012~2014년 12월 평균거래량 9만7600건에 못 미친다.

주택 중에서도 아파트 거래량 감소가 눈에 띈다. 지난해 12월 아파트 매매거래량은 5만5874건으로 지난달보다 13.8%, 2014년 12월에 비해서는 13.6% 떨어졌다. 같은 기간 연립·다세대는 27.8%, 단독·다가구는 13% 늘었다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “대출규제·금리인상·공급과잉 논란에 오른 집값에 대한 매수 부담까지 더해진 사중고로 매매거래량이 감소했다”면서 “주택 구매력이 상대적으로 떨어지는 계층들이 전세난에 쫓겨 다세대·연립을 선택한 것으로 풀이된다”고 말했다.