건산연 “2.4대책, 부동산시장 안정 기여…성공하려면 신뢰 쌓아야”

한국건설산업연구원, '2.4대책 평가와 과제'보고서
도심 주택공급 확대 정책기조 전환 바람직
토지주 설득 관건, 법 개정 시급

정부가 지난 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’의 성공을 위해서는 공공 시행 사업의 성공 사례를 축적하면서 시장의 신뢰를 충분히 쌓아야 한다는 제언이 나왔다.

한국건설산업연구원(건산연)은 9일 이같은 내용이 담긴 ‘2·4 주택공급 대책의 평가와 과제’ 보고서를 발간했다.

먼저 보고서는 2.4대책과 관련해 수요 억제에서 도심에 양질의 분양 아파트 공급을 대폭 확대하는 방향으로 정책 기조를 전환한 것은 바람했다며 긍정적으로 평가했다.

건산연은 보고서에서 “이번 대책이 주택공급 측면에서 의미가 있고 부동산시장 안정에도 기여할 것으로 기대되며, 더 나아가 도시 정책적으로도 매우 바람직한 전환”이라며 “신도시 개발에 비해 어렵고 불확실성이 높지만, 언젠가는 걸어가야 하는 길”이라고 강조했다.

이어 “비판보다는 문제를 해결하는 방향을 함께 고민해야 한다”며 ‘최근 직주근접 선호가 두드러지기에 도심 고밀개발을 통한 주택공급은 부동산시장 안정에 기여할 것으로 예상된다. 노후·낙후·저이용 지역 개발을 통한 주택공급은 주택정책 이상의 의미가 있다“고 밝혔다.

건산연은 2·4대책의 핵심을 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발 사업으로 보고, 정부가 이들 사업에서 보장한 용적률 상향, 추가수익률 보장 등 다양한 인센티브를 충실히 지킨다면 다수의 지역에서 사업이 추진돼 상당량의 주택 공급이 가능할 것이라고 기대했다.

공공재개발과 공공재건축 사업에 대해 재건축초과이익 부담금과 조합원 2년 거주 의무를 면제해주고 초과 이익을 보장하면서 확실하고 신속한 사업 추진이 가능해 일부 재건축 구역에서 매력적으로 느낄 것이라고 전망했다.

하지만 공공이 단독으로 사업을 시행하는 것에 대한 신뢰가 형성되지 못한 상황에서 조합원의 의사결정권이 지나치게 제한되고 이해득실 판단을 위한 주요 기준이 아직 확정되지 않았다며 사업 참여가 제한적일 수 있다고 우려했다.

건산연은 “사업의 예측 가능성을 높이고 토지주 참여를 유도하기 위해서는 법·제도적 기반이 조속히 마련될 필요가 있다”며 “이번 대책의 실행을 위해서는 다수의 법, 조례 개정이 필요하다”고 강조했다.

건산연은 정부가 대책에서 제시한 ‘자체 시행 대비 10∼30%포인트 추가수익률 보장’ 등의 인센티브에 대한 정확한 기준이 아직 나오지 않은 상태여서 추후 상당한 진통이 발생할 수 있다고 지적했다. 또 공공이 직접 사업을 진행하는 경우 갈등과 어려움이 증폭될 우려도 있다며 특히 상가가 많이 포함된 사업구역에서는 민간과 적극적인 협력을 통해 역할을 분담해야 할 것이라고 밝혔다.

보고서는 “복잡한 이해·권리 관계가 존재하는 기성시가지를 성공적으로 개발하기 위해서는 다양한 이해관계자들의 참여와 협조가 필요하다” “긴밀한 소통과 협력을 통해 공공성과 수익성의 어려운 균형을 지혜롭게 찾아 나가야 한다”고 밝혔다.

이어 “특히 적절한 후보지를 발굴하고, 사업비를 조달하며, 창의적이고 매력적인 공간을 만들기 위해서는 민간기업과 긴밀히 협력하며 ‘갑을’ 관계가 아닌, 진정한 파트너십을 통해 민간의 장점을 적극적으로 활용해야 한다”고 말했다.

건산연은 이번 대책의 성공을 위해선 토지주 추가수익 보장과 관련한 세부 사안이 확정되고 성공 사례를 축적하면서 공공 단독시행에 대한 신뢰를 충분히 쌓아야 할 것이라고 강조했다.

건산연은 “지금까지 대부분의 정비사업에서 공공과 토지주는 상호 소통, 협력하며 윈윈(win-win)을 추구하기보다는 불신과 반목의 관계였다”며 “따라서, 대부분 공공 단독시행 방식으로 설계된 이번 대책을 바라보는 우려의 시각이 상당수 존재하는 것이 현실이기 때문에 토지주들을 설득하기 위한 적극적인 컨설팅 과정과 일관성을 유지해야 한다”꼬 말했다.