공시가 급등에 보유세 폭탄 재현?…내년 3월 감면안 주목

내년 표준단독주택 7.3% 역대 두번째 상승
보유세 및 건보료 증가 우려
당정 3월 중 완화안 마련 밝혔지만
'전년 가격으로 과표 비현실적' 비판
전문가 "현실화율 속도 조절 필요"

내년도 표준주택 공시가격과 표준지 공시가격이 크게 오르면서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 커지게 됐다. 세금 폭탄이 현실화하면서 부동산 민심을 우려하는 여당과 정부의 고민도 깊어지고 있다. 더불어민주당은 내년 3월 대통령 선거 전까지 보유세 감면안을 내놓겠다는 입장이나 선택지가 많지 않다는 분석이 나온다.

정부는 내년도 표준단독주택 공시가격이 7.36% 오른다고 22일 밝혔다. 상승폭만 높고 보면 2006년 통계 집계 이래 두 번째로 높다. 가장 상승폭이 컸던 건 문재인 정부 출범 후 집값 상승폭이 반영된 2019년(9.13% 상승)이었다.

지역별로 보면 고가주택이 밀집된 서울(10.56%)이 전국에서 가장 올랐다. 시세 구간별 공시가격 상승률을 살펴보면 △시세 9억원 미만 5.06% △9억∼15억원은 10.34% △15억원 이상은 12.02%를 기록했다. 고가주택 보유자들의 세 부담은 커진 셈인데, 정부가 작년부터 15년간 공시가격 현실화율(시세 반영율) 90% 달성을 목표로 잡은 이상 세 부담은 고가에서 중저가 주택으로 확대될 전망이다. 이는 단순히 주택 관련 세금에 그치지 않는다.

공시가격이 오르면 보유세 외에도 건보료는 물론 각종 개발 부담금과 부동산 관련 벌금, 과태료 등도 오르게 된다. 공시가격은 △조세 △부동산평가 △복지 △부담금 산정 △행정 등 5개 분야, 63개 제도에 활용되기 때문이다. 공시가격 상승은 곧 국민 대다수가 세금을 더 내야 한다는 말이기도 하다.

당·정이 고민하는 부분도 이런 점이다. 문재인 정부에서 추진한 공시가 현실화 계획을 발표한 지 얼마 지나지 않았는데 이를 뒤엎을 수도 없다. 확실히 피부로 느낄만한 세금 완화안을 대안으로 내놔야 하나 정부가 선택할 수 있는 방안은 거의 없다는 게 전문가들의 의견이다.

현재 거론되는 방안은 올해 공시가격 기준으로 세금을 계산하는 방안과 재산세·종부세 등 보유세 증가율 상한을 낮추는 방안, 공정시장가액 비율을 하향 조정하는 방안 등 세가지 정도다. 고령자에 대한 종부세 납부 유예 방안도 검토한다.

이 가운데 내년 주택 보유세 산정에 올해 공시가격을 적용하는 방안은 현실성이 없다는 비판을 받고 있다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “과표를 전년 가격으로 한다는 생각은 전세계 어디에도 전례가 없는 변칙적인 발상”이라며 “세법의 근간까지 건드리는 건 적절하지 않다”고 말했다.

실제로 당장 내년에 1년 전 공시가를 기준으로 보유세를 매기면 이후 과세 체계가 혼란에 빠진다. 2023년부터 보유세 부과 기준을 정상화할 때 2년치 공시가 상승분이 반영돼 보유세가 급증하는 모순이 발생한다.

과세표준을 산정하는 기준인 공정시장가액 비율 인하 가능성도 있다. 현재 재산세 부과 시 공정시장가액 비율은 60%, 종부세는 올해 95%가 적용된다. 내년에는 이 비율이 100%로 오를 예정이다. 공정시장가액 비율을 조정하는 것은 시행령 개정만으로 가능하다. 그나마 현실적인 방안이라고 거론되는 이유다. 그러나 집주인들이 이 정도로는 세 부담이 크게 낮아진다고 느끼기 어렵다는 게 당정의 고민이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “보유세 감세 대상과 범위 등이 확정되지 않은 상태여서 당정 논의 결과에 따라 내년도 보유세 폭탄을 맞는 대상자도 적지 않을 것”이라며 “집값이 계속 오르는 상황을 감안해 보유세 세율도 내리고 공시가격 현실화도 속도 조절할 필요가 있다”고 말했다.