‘보유세 폭탄’ 우려에...힘받는 ‘공시가 현실화’ 속도 조절

내년 주택 공시가, 시세폭보다 가파른 상승
재산세 등 보유세 급증 불가피
여당, 대선 앞두고 부동산 민심 고민
공정시장가액비율 하향 조정 '가닥'

내년도 표준지·표준단독주택 공시가격이 올해 시세 상승분보다 더 큰 폭으로 오른 것으로 나타나면서 정부의 주택 공시가격 현실화(공시가격을 시세와 맞추는 것) 기조에 제동을 걸릴 가능성이 커졌다.

공시가 급등에 따른 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄은 내년 대선과 지방선거를 준비하는 여당 입장에선 결코 반갑지 않은 일이다. 더불어민주당인 보유세 인하 방안으로 꺼낸 공정시장가액 비율 하향이 효과를 보려면 공시가 현실화를 늦춰야 한다. 따라서 여당이 반대 목소리를 못 이기는 척하고 공시가 현실화를 늦출 것이란 전망도 나온다.

23일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 땅값은 3.47% 올랐다. 11~12월 상승분을 감안해도 연간 상승률은 3%대 후반이 될 전망이다. 그러나 내년도 전국 표준지 공시가격은 10.16% 올라 실제 시세 대비 3배에 달하는 상승폭을 나타냈다.

공시가가 매매가보다 많이 오른 건 단독주택도 마찬가지다. 올해 11월까지 전국 단독주택 매매가격은 2.9% 올랐는데, 표준 단독주택 공시가 상승률은 전국 평균 7.36%로 2배 넘게 뛴 것으로 나타났다.

공시가격은 매매가를 기준으로 산정하지만 현 정부가 추진하는 공시가격 현실화 정책 즉, 시세 반영율(공시가 현실화율)을 높이는 작업이 진행되면서 시세 상승 폭보다 공시가격이 훨씬 가파르게 오른 것이다. 정부는 공시가 현실화율을 토지는 2020년 65.5%에서 2028년까지 90%로, 단독주택은 작년 기준 53.6%에서 2035년까지 90%로 높일 예정이다. 이런 계획대로면 해마다 공시가격 현실화율은 2~3%포인트씩 상승하게 된다.

특히 전문가들은 내년엔 임대차 계약갱신청구권 만료에 따른 전월세 가격 상승과 그에 따른 매매가 상승이 불가피할 것으로 점치고 있다. 이 경우 2023년 공시가는 매매가(시세) 상승에다 현실화율까지 더 해지면서 올해 못지 않은 공시가 상승이 예상된다. 이에 따라 보유세 급증도 불가피한 상황이다.

보유세는 공시가격이 비쌀수록 세율이 더 높아지는 구조다. 예컨대 서울 성동구 A아파트 전용면적 84㎡형의 공시가격이 올해 11억5400만원에서 내년 20%가 오른다고 가정할 경우 보유세는 371만원에서 528만원으로 42%나 급증한다.

여당이 최근 보유세 동결 또는 인하 카드를 꺼내들려는 것도 공시가 상승이 가져올 파장(보유세 부담 증가)이 만만찮을 것으로 우려한 때문으로 보인다. 더불어민주당 한 관계자는 “내년 보유세 고지서가 날아들기 전에 민심을 달래야 앞으로도 여당이 선거에서 이길 수 있다”고 귀띔했다.

여당에서 추진하는 보유세 인하 방안 중 가장 빨리 할 수 있는 건 공정시장가액 비율 하향 조정이다. 시행령 개정만으로 가능해서다. 그러나 이것만으로는 한계가 있다. 종부세 공정시장가액비율의 경우 올해 95%, 내년에는 100%로 상향 조정된다. 만약 내년도 종부세를 95%로 동결한다고 해도 공시가 현실화율이 상향되면 공시가는 상승할 수밖에 없다. 공시가 현실화율 속도를 조절하지 않는 한 보유세 폭탄은 막지 못하는 셈이다.

결국엔 여당에서 공시가 현실화율에 손을 댈 수밖에 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 상승에 따른 보유세 증가 규모가 납세자들이 받아들일 수 있는 수준을 넘어서고 있다”며 “보유세 부담을 줄이기 위한 방안으로 공시가 현실화 속도 조절론이 정치권에서 힘을 얻을 가능성이 크다”고 말했다.