계약갱신청구권 행사 가구 계약만료 도래
전세보증금 급등…총량규제 강화로 대출 문턱 높아질 듯
전세보증금 급등…총량규제 강화로 대출 문턱 높아질 듯
새해부터 가계대출 총량 한도가 재설정되면서 높아졌던 은행 대출 문턱도 어느정도 완화될 전망이다. 하지만 새 임대차법이 시행된 지 2년이 지나는 내년 8월 이후에는 전세대출 절벽이 나타날 수 있다는 우려가 나온다.
가파르게 오른 전세금 마련을 위해 실수요자들의 대출 수요가 커질 것으로 예상되지만, 가계부채 총량규제에 전세자금 대출도 포함되는 만큼 대출 여건은 만만치 않은 상황이다.
26일 금융권에 따르면 지난 11월 말 기준 은행권 전세대출 잔액은 160조원으로 나타났다. 전세대출은 매년 가파르게 늘고 있는데, 특히 부동산 가격 상승으로 전세가격이 급등하면서 대출 수요도 증가하고 있다. 실제 올해 증가한 가계대출의 39%가 전세자금대출이었다.
문제는 내년 하반기 이후 수요가 더 많아질 수 있다는 점이다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 핵심으로 하는 새 임대차법의 시행 2년 차가 내년 7월 말에 돌아오기 때문이다.
임대차법에 따라 임차인은 전세 기간 만료 시 계약 기간을 2년 연장할 수 있고, 계약 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다.
하지만 계약갱신청구권 행사는 한 차례만 할 수 있다. 지난해 8월 이후 계약갱신청구권을 이미 행사한 전세 세입자는 갱신계약 만료 이후에는 시세에 맞춰 보증금을 올려줘야 한다.
계약갱신청구권 행사로 기존 시세보다 저렴하게 전세를 살고 있었다면, 만료 이후에는 전세보증금 상승폭이 대폭 커질 수 있다는 얘기다.
한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 11월 기준 약 6억3224만원이었다. 임대차법 시행 직전인 작년 7월(4억6458만원) 대비 1억6766만원이나 상승했다.
이처럼 가파르게 오른 전세보증금을 마련하기 위해서 세입자들은 은행 대출을 신청할 수밖에 없는 상황이다.
또 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)를 산정할 때 전세대출은 제외된 점도 수요를 높이는 요인이 된다. 대출자 입장에서 DSR에 포함되는 신용대출 등 다른 대출보다 전세대출을 최대한 많이 받으려는 유인이 생길 수 있기 때문이다.
반면 대출 공급은 올해보다 더 까다로워진다. 총량규제에 다시 전세자금대출이 포함되는데다, 은행들의 가계대출 증가율 관리목표도 4.5%안팎으로, 올해보다 낮아지기 때문이다.
금융당국은 전세보증금 상승분보다 전세대출 잔액 증가 폭이 더 크다는 점을 근거로 전세대출도 가계대출 총량 한도 내에서 엄격한 관리가 필요하다는 입장이다. 금융당국은 또 전세대출 공적보증 과잉의존을 축소하겠다는 방침이다. 보증기관 의존도를 낮추면 은행들의 부담이 커지기 때문에 대출한도 축소나 심사 강화 등으로 이어지고, 대출 문턱은 더 높아질 것으로 보인다.
가파르게 오른 전세금 마련을 위해 실수요자들의 대출 수요가 커질 것으로 예상되지만, 가계부채 총량규제에 전세자금 대출도 포함되는 만큼 대출 여건은 만만치 않은 상황이다.
26일 금융권에 따르면 지난 11월 말 기준 은행권 전세대출 잔액은 160조원으로 나타났다. 전세대출은 매년 가파르게 늘고 있는데, 특히 부동산 가격 상승으로 전세가격이 급등하면서 대출 수요도 증가하고 있다. 실제 올해 증가한 가계대출의 39%가 전세자금대출이었다.
문제는 내년 하반기 이후 수요가 더 많아질 수 있다는 점이다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 핵심으로 하는 새 임대차법의 시행 2년 차가 내년 7월 말에 돌아오기 때문이다.
임대차법에 따라 임차인은 전세 기간 만료 시 계약 기간을 2년 연장할 수 있고, 계약 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다.
하지만 계약갱신청구권 행사는 한 차례만 할 수 있다. 지난해 8월 이후 계약갱신청구권을 이미 행사한 전세 세입자는 갱신계약 만료 이후에는 시세에 맞춰 보증금을 올려줘야 한다.
계약갱신청구권 행사로 기존 시세보다 저렴하게 전세를 살고 있었다면, 만료 이후에는 전세보증금 상승폭이 대폭 커질 수 있다는 얘기다.
한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 11월 기준 약 6억3224만원이었다. 임대차법 시행 직전인 작년 7월(4억6458만원) 대비 1억6766만원이나 상승했다.
이처럼 가파르게 오른 전세보증금을 마련하기 위해서 세입자들은 은행 대출을 신청할 수밖에 없는 상황이다.
또 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)를 산정할 때 전세대출은 제외된 점도 수요를 높이는 요인이 된다. 대출자 입장에서 DSR에 포함되는 신용대출 등 다른 대출보다 전세대출을 최대한 많이 받으려는 유인이 생길 수 있기 때문이다.
반면 대출 공급은 올해보다 더 까다로워진다. 총량규제에 다시 전세자금대출이 포함되는데다, 은행들의 가계대출 증가율 관리목표도 4.5%안팎으로, 올해보다 낮아지기 때문이다.
금융당국은 전세보증금 상승분보다 전세대출 잔액 증가 폭이 더 크다는 점을 근거로 전세대출도 가계대출 총량 한도 내에서 엄격한 관리가 필요하다는 입장이다. 금융당국은 또 전세대출 공적보증 과잉의존을 축소하겠다는 방침이다. 보증기관 의존도를 낮추면 은행들의 부담이 커지기 때문에 대출한도 축소나 심사 강화 등으로 이어지고, 대출 문턱은 더 높아질 것으로 보인다.
