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은퇴자를 포함한 노인들은 노인주거의 국제적인 추세인 ‘Aging in Place’, 즉 건강이 허락하는 한 현재 살고있는 익숙한 주택에서 계속 거주하길 원한다. 생애주기단계에 있어서 노년기는 사회에서의 은퇴, 자녀들의 독립 등으로 어느 단계보다도 가정에 머무는 기간이 긴 생애주기이므로 주거생활과 주거환경이 특히 중요하게 느껴지는 단계다. 노년기 가족구성원의 변화와 건강상태의 변화는 고령세대가 주거이동을 선택하게 되는 주된 이유가 된다. 여기서 내집을 놔두고 굳이 왜 노인주택을 찾아가게 될까 하는 의문을 가질수 있는데, 급격한 건강상태의 변화는 Aging in Place의 임계점을 깨닫게 하고, 노인주택과 요양시설을 찾게 되는 주된 요인이 된다.
노인주택은 입주자가 노인이다보니 당사자의 의지도 중요하지만 가족들의 의사결정이 수반되어야 하고, 입주하는 사람들의 특성으로 인해 즉흥적인 의사결정보다는 신중하고 지속적인 관심을 가지고 수차례 방문하고 상담해 입주를 결정하는 것이 일반적이다.
노인복지주택은 입주자격과 매매·양도에 제한이 있다. 만 60세가 넘어야 입주자격이 생기는데, 전세나 월세 임차인도 만 60세가 넘어야 하고, 만 60세 미만에게는 매매나 양도가 불가하다.
노인복지주택은 입주자대표회의를 만들 수 없으므로 입주 전에 시설운영·관리업체는 물론 단지 내 부대시설 종류와 규모, 이용료·관리비 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 노인복지법 시설기준에 따라 식당 및 조리실, 의무실 등의 공동시설물이 많아 일반아파트보다 전용률이 현저히 낮고, 관리비 부담도 크다. 공동시설물 관리 운영비는 물론 시설물을 관리할 시설장·사회복지사·관리인을 각각 최소 1인 이상 배치해야 하고 이들의 인건비도 입주민 관리비로 충당하기 때문이다.
노인복지주택은 1989년 12월에 도입된 이후 1993년말에 민간기업과 개인에게도 임대형 노인복지주택 개발이 허용됐다. 1997년 8월이 되어서야 민간업체에게 분양형 노인복지주택 개발이 허용됐다. 민간건설업체입장에서는 건축부지 취득에 관한 조세감면과 아파트 분양사업에 비해 완화된 시설설치기준을 적용받는 등 다양한 혜택이 주어지는 것을 이용하고자 자연녹지지역과 준공업지역 등에도 노인복지주택을 공급했다.
문제는 입지조건이 열등한 곳에 노인복지주택을 공급하다보니 미분양이 발생하게 되었고, 사업시행자는 이를 입주자격에 해당하지 않는 60세 이하에게도 분양과 매매, 임대하는 등 공급질서가 크게 훼손됐다. 이에 2008년 8월 4일 정부는 법률개정을 통해 분양, 양도, 임대의 입주기준을 위반하는 경우에 대한 처벌규정을 마련했다. 그런데도 분양형 노인복지주택의 잡음이 끊이지 않자, 보건복지부는 노인복지법을 개정해 2015년 7월 29일부터 분양형을 폐지했다.
유당마을, 노블카운티, 더클래식500, 마리스텔라, 더시그넘하우스 등은 임대형 노인복지주택으로 커뮤니티시설이 활성화되고 안정적으로 운영되고 있는 사례를 고려해 볼 때, 정부의 법률개정은 바람직한 정책결정이었다는 생각이다. 다만, 분양형이 폐지되고 나서는 임대형 노인복지주택만 공급이 가능하다보니, 공급이 부진했던 것 또한 사실이므로 이를 보완하는 방안도 고려되어야 하겠다.
과거의 시니어주택의 공급패턴이 민간건설업자에 의한 공급이 주를 이루었다면, 최근에는 공공택지를 기반으로 복합개발하는 민간컨소시엄의 사업자가 공급하는 양태가 나타나고 있다. 예를들어 인천청라지구에 인천경제자유청에서 보유하고 있던 의료복합용지를 현상공모하여 아산병원컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되었는데, 800병상 규모의 병원, 오피스텔 2800세대, 노인복지주택 1100세대가 공급될 예정이다. 서울에서도 SH공사가 보유하던 마곡MICE 복합개발사업에 ‘VL마곡’이라는 브랜드로 노인복지주택 800세대가 공급될 예정이다.
이들 시설의 특징은 대규모 공공택지를 복합개발하는 과정에서 노인복지주택 등이 공급되는 것으로 대형건설사가 시공하고, 운영사의 신뢰도가 높으며, 의료시설 개발을 수반하고 있다는 점에서 그동안의 공급패턴과는 차이가 있다. 이러한 현상의 원인은 빠른 속도로 진행되는 고령화에 기인하는 것으로 현재 추진되고 있는 3기 신도시에서도 의료복합용지가 포함되어 있는 점을 고려할 때 앞으로도 노인복지주택과 의료시설이 포함된 다양한 양태의 복합개발이 예상된다.
