서울 아파트 ‘하락 거래’ 54.7% … “시장 침체 신호”

올해 들어 상승 거래 넘어서… 조사 이래 최대 수치
분기당 거래량도 10년간 최저치
거래 절벽·집값 하락, 관망세 지속 전망
전문가 "'패닉 셀' 현상은 없을 듯"

서울 아파트 매매시장에서 직전보다 가격을 낮춰 판 하락 거래가 상승 거래를 앞지른 것으로 나타났다. 아파트 매매시장이 본격 침체기로 접어들었다는 분석이 나온다.

22일 부동산 정보 플랫폼 '직방'이 국토교통부 실거래가를 토대로 2013년 1분기부터 올해 3분기까지 아파트 거래 내역을 조사한 결과 올해 서울의 경우 하락 거래는 2722건, 상승 거래는 2604건으로 나타났다. 하락 거래 비중이 54.7%를 차지한 것이다. 이는 올해 2분기(41.5%) 대비 13.2%포인트 상승한 수치이자 조사 기간 나온 가장 높은 기록이다.

집값이 급등했던 2020년~2021년만 해도 하락 거래 비중은 20~30%대를 기록했고 상승 거래 비중이 절반을 웃돌았다. 올해 3분기 전국 하락 거래 비중은 48.6%로 나타났다.

전국 아파트 거래에서 오차범위를 넘어서는 상승 거래는 7만4842건으로 하락 거래(7만4230건)를 근소하게 앞질렀다. 직방은 직전 가격 대비 차이가 ±1% 이내를 '보합', 그 이상을 '상승', 이하를 '하락'으로 분류했다. 올해 1분기(1~3월)와 2분기(4~6월) 전국과 서울에서 모두 ±1% 오차범위를 넘어서는 하락 거래 비율은 40%를 넘어섰다. 이는 2019년 1분기 이후 가장 높은 숫자다.

거래 및 신고 집계가 진행 중인 3분기(7~9월) 현재 오차범위를 넘어선 하락 거래 비율은 전국 48.6%, 서울 54.7%로 10년 사이 최고치를 기록했다.

아파트 거래량도 크게 줄고 있다. 2019년~2020년에 정점을 기록한 이후 꾸준히 감소세다.

올해 1분기 기준 아파트 매매거래량은 전국에서 7만4902건, 서울에서 3333건으로 집계됐다. 2013년 이후 분기별 최저치다. 2분기 매매거래량은 1분기보다 늘었지만 여전히 최근 10년 간 최저치 수준을 보였다.

서울 아파트 매매량은 2019년 4분기 3만2731건을 기록한 이래 감소세다. 지난해 1분기 1만3335건으로 1만5000건을 밑돌기 시작해 지난해 4분기는 4675건으로 1만건대마저 무너졌다. 올해 1분기는 3333건으로 2013년 이후 분기별 거래량이 가장 적었다. 이후 지난 2분기에도 분기당 거래량이 5000건도 못 미치고 있다.

거래량 감소와 더불어 하락 거래 비율이 늘어나는 것을 두고 아파트 매매시장이 침체기로 본격 전환되는 신호라고 분석이 나오고 있다. 지난해 4분기를 기점으로 매수세가 한풀 꺾이고 올해 들어 매수심리가 크게 위축되면서 가격 하락과 거래량 감소 등 침체 국면으로 들어서고 있다는 것이다.

다만 집주인들이 급매로 집을 급히 처분하는 '패닉 셀' 현상은 일어나지 않을 것이라는 전망이 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "상승 거래 만큼은 아니지만 하락 거래량 또한 같이 줄어들고 있는데, 이를 통해 주택 보유자들이 급하게 아파트를 처분하는 대신 시장 상황을 관망하는 경향을 확인할 수 있다"며 "정부가 주택 보유세 부담을 낮추는 쪽으로 정책 방향을 잡은 만큼 집주인들이 서둘러 매도에 나설 이유가 줄어든 것도 사실"이라고 말했다.