아파트 경매, 짠돌이 응찰자만 몰리네

서울지역 낙찰가율 잇따라 하락
상위 매물 2건 모두 80% 이하
금리 상승에 대출 이자 등 부담
경쟁 예상에도 보수적 응찰가 제시

서울 아파트 경매시장이 얼어붙으면서 일부 인기 물건도 감정가 아래로 낙찰되고 있다. 지속되는 금리 인상과 아파트값 하락에 짠돌이 응찰자들 위주로 법원 경매에 몰리고 있다.

지지옥션에 따르면 11월 서울 아파트 낙찰물건 중 단 2건만 응찰자수가 10명을 넘겼다. 낙찰가율(매매가격 대비 낙찰가격 비율)이 100%를 넘긴 물건은 총 17건(지분 경매 제외) 중 5건에 불과했다. 응찰자수 상위 2개 물건의 낙찰가율도 모두 80% 이하를 기록했다.

서대문구 충정로3가 충정리시온 전용 42㎡는 14명이 몰렸지만 낙찰가가 3억8690만원으로 낙찰가율은 80%에 그쳤다. 현재 매매호가(집주인이 집을 팔기 위해 부르는 가격)는 최저 5억1000만원으로 낙찰가가 1억여원이 낮다.

이 물건은 감정가가 4억8300만원으로 지난해 11월 16일 처음 경매에 나와 2번 유찰되면서 입찰 최저가가 3억912만원까지 떨어졌다. 이후 지난달 8일 매각됐다.

법원 경매에서는 1회 유찰될 때마다 입찰 최저가가 20%씩 내려간다. 신건 경매에서는 감정가가 곧 입찰 최저가다.

중구 신당동 남산타운 전용 115㎡는 응찰자 12명이 경합했지만 낙찰가율은 76%에 불과했다. 남산타운 전용 115㎡ 경매 아파트는 지난 9월 1일 첫 경매에 등장해 2회 유찰돼 입찰최저가가 10억4320만원까지 하락했다. 지난달 10일 열린 세번째 경매에서 12억4190만9000원에 팔렸다. 매매호가는 최저가 12억9000만원으로 낙찰가보다 수천만원 높게 형성돼있다.

11월 서울 아파트 경매에서 7명이 응찰해 응찰자 수 3위를 기록한 관악구 신림동 신림푸르지오 1차 전용 85㎡도 7억2130만원에 낙찰돼 낙찰가율이 69%에 그쳤다. 같은 면적의 최저 매매호가는 8억2000만원으로 낙찰가 대비 1억원가량이 높다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "집값이 하락추세지만 단지별로 매매호가가 시세대비 낮은 곳도 있고 높은 곳도 있어 경매수요자가 응찰가를 써내기 쉽지 않은 환경"이라며 "금리 상승으로 소액 대출도 이자가 부담될 수 있어 치열한 경쟁이 예상되더라도 보수적인 응찰가를 적고 있다"고 분석했다.

그러면서 "집값이 추가로 하락할 것을 감안해 장기적인 관점에서 전세가율(매매가격 대비 전세가율) 추세 등을 따져보고 주택 경매 응찰가 산정을 해야한다"고 조언했다.

각종 경매 지표도 하락 추세다. 11월 서울 주거시설 평균응찰자 수는 2.4명으로 전년 동기 대비 0.9명 줄었다. 같은 기간 전국 평균 응찰자 수(4.2명)에도 못미친다. 평균 낙찰가율은 84.1%로 전년 동기 대비 10.5%포인트 감소했다. 낙찰률은 12.5%로 전년 동기(34.3%)에 비해 절반 넘게 쪼그라들었다.