미분양 우려에… 수도권 유망 공공택지도 줄줄이 ‘미분양’

건설사들 시장 침체에 공공택지마저 외면
지난해 12월 LH 공동주택용지 75% 미분양
LH, 적격성 평가지표 개선·택지 전매제한 완화 등 검토

경기도 고양시에 위치한 한국토지주택공사(LH) 고양사업본부 홍보관 전경./연합뉴스

아파트를 지을 수 있는 공동주택용지도 미분양의 늪에 빠졌다. 최근 금리 인상과 집값 하락 여파로 미분양이 늘면서 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달까지 어려워지자 건설사들이 신규 택지 매입을 주저하는 모습이다. 이에 정부와 한국토지주택공사(LH)는 공동주택용지 공급을 촉진하기 위한 규제 완화 방안 검토에 나섰다.

20일 LH에 따르면 지난해 12월 입찰 공고를 내고 분양에 들어간 공동주택용지 8개 필지 중 매각이 완료된 곳은 인천 검단과 경북 칠곡 북삼지구 아파트 용지 2개뿐이다. 나머지 6개 필지는 신청 기업이 없어 유찰됐다. 남양주 진접2지구 주상복합용지 2개 필지를 비롯해 군포 대야미 주상복합용지, 구리 갈매역세권 및 김포 한강신도시 아파트 용지 등 수도권 유망 택지들이 줄줄이 미분양된 것이다.

지난해 10월까지 LH의 토지 매각 실적은 양호했다. 아파트 청약시장이 '완판 행진'을 이어가고, 분양가 상한제 시행 등으로 민간택지의 경쟁력이 떨어지면서 공공택지로 건설사들이 대거 몰려서다.

LH에 따르면 지난해 매각되지 않은 공동주택용지는 32개 필지, 1조7000억원 규모로 최근 5년 내 최저 수준이었다. 그러나 지난해 11월 이후 매각되지 않은 택지가 급격히 증가하는 추세다. 집값 하락이 본격화하면서 분양성이 크게 악화된 데다 미분양까지 늘고 있어 건설사들이 택지 매입을 꺼리고 있는 것이다.

한 대형 건설사 관계자는 "서울 도심 등 주요 지역 알짜 재건축·재개발 단지를 제외하고는 미분양 우려로 신규 분양사업을 대부분 중단한 상태"라며 "앞으로 미분양이 더 늘어날 것으로 보여 택지 매입 검토도 당분간 미루자는 분위기"라고 말했다. 미분양 급증 우려가 공동주택용지 매입을 꺼린 결정적 이유라는 설명이다. 실제로 국토교통부가 집계한 지난해 12월 기준 미분양 물량은 6만8000가구로, 정부가 위험 수준이라고 보는 20년 장기 평균(6만2000가구)을 넘어섰다.

업계에서는 올해 2월까지 발생한 미계약분을 고려하면 전체 미분양이 현재 7만∼8만가구에 달하는데다 올해 안에 10만가구를 넘어설 것으로 추산하고 있다.

집값은 떨어졌는데도 LH의 땅값은 높다는 점도 공동주택용지 미계약 증가의 원인으로 꼽힌다. 인천 검단 공동주택용지의 경우 2020년 3.3㎡당 427만원에 공급됐는데, 지난해 12월에는 공급가가 3.3㎡당 654만원으로 53%나 뛰었다.

국토부와 LH에는 비상이 걸렸다. 수도권 공공택지와 3기 신도시 조성을 통해 주택 공급 확대와 집값 안정을 꾀하겠다는 정부 정책 목표도 흔들릴 수밖에 없어서다.

이에 LH는 지난 10일 건설회관에서 주택 건설사들과 비공개 간담회를 열고 택지 매입 지원을 위한 방안들을 논의한 것으로 알려졌다. 이날 간담회에 참여한 건설사들은 LH에 토지리턴제 도입, 택지 전매제한 완화, 공공택지 대금 납입조건 완화 등을 건의한 것으로 전해졌다.

토지리턴제는 토지 매매계약을 완료하고 일정 기간 경과후 매수자(건설사)가 요청할 경우 계약금을 포함한 원금 전액을 돌려주는 것으로, 앞서 외환위기와 글로벌 금융위기 당시 도입된 적 있다.

LH는 현재 추첨방식 공동주택 용지 분양시 적용하는 '적격성 평가지표'를 개선해 분양 참여 업체 수를 늘리는 방안을 국토부와 협의 중인 것으로 알려졌다. 적격성 평가는 친환경·에너지·건설안전 등 공적인증을 점수화해 12점 만점 중 5점 이상을 받은 업체에만 공동주택용지 청약자격을 부여하는 것이다.