치솟는 분양가에 아파트 입주권 몸값 ‘고고’

분양권 전매 제한 완화 후 거래 증가세
프리미엄 수억 붙기도… '흑석자이' 5억~6억 웃돈
분양가 상승 추세에 입주권 인기 지속 전망
실거주 의무 폐지 땐 거래 더 늘듯

아파트 입주권 매매 거래가 활발하다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리로 최근 수요가 급격하게 늘면서 프리미엄(웃돈)이 붙는 등 귀한 대접을 받고 있다. 이는 분양권 전매 제한 단축 등 규제 완화 효과에다 신축 아파트 분양가 상승 등이 영향을 끼친 것인데, 향후 실거주 의무 폐지 법안 등 추가 규제 완화 땐 입주권 거래가 더욱 늘어날 전망이다.

17일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 서울지역 아파트 입주권 월별 거래 건수는 △1월 18건 △2월 11건 △3월 21건 △4월 16건 △5월 40건 △6월 52건 등으로 증가 추세다. 특히 6월 거래량은 2020년 12월 78건 기록 후 최대치다. 부동산 매매 거래는 30일 내 신고하기 때문에 6월 입주권 거래는 더 늘어날 가능성이 있다.

현재 입주권은 일반분양가에 수억원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있는 상황이다. 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 '올림픽파크 포레온'의 경우 전용면적 84㎡형 입주권은 지난 5월 18억원에 팔린 후 지난달 18억5600만원에 신고가를 경신했다. 일반분양 당시 분양가가 12억~13억원에 책정됐다는 점을 비교하면 무려 5억원 가량 높은 금액이다. 이 단지는 불과 지난해 말까지만 해도 '완판'(완전 판매)을 걱정하는 처지였지만 프리미엄이 붙어 거래될 정도로 달라진 분위기를 보이고 있다.

인근 한 공인중개사는 "현재 (올림픽파크 포레온의 입주권은) 17억5000만~18억5000만원 정도에 가격이 형성돼 있는데 거래가 활발하게 이뤄지고 있어 앞으로 시세는 이 보다 조금 더 오를 것 같다"며 "지금도 거래 문의가 이어지고 있다"고 말했다.

서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용 84.98㎡형 입주권도 지난달 39억2000만원(5층)에 팔렸다. 앞서 지난 4월 전용 84.97㎡형이 30억5000만원(2층)에 거래되기도 했다. 지난달 청약 홈페이지 접속장애를 일으킬 정도로 큰 관심을 받았던 서울 동작구 '흑석 자이' 전용 84㎡형 입주권 거래가는 14억원, 전용 59㎡형은 12억4000만원으로 분양가에 비해 5억~6억원 정도 높은 가격에 매매가 이뤄졌다.

이처럼 아파트 입주권 거래시장이 활기를 띠는 이유는 신축 아파트 분양가 고공행진과 밀접한 연관이 있다. 부동산R114가 올해 들어 지난 6일까지 분양한 민간 아파트 공급가격를 조사한 결과를 보면 3.3㎡당(공급면적 기준) 평균 분양가는 1908만원이었다. 이는 2년 전에 비해 무려 30.1% 오른 것이다. 2021년 민간 분양아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1467만원이었다. 지난해에는 3.3㎡당 1729만원을 기록했다.

이달 청약에 돌입하는 광진구 '롯데캐슬 이스트폴'의 평균 분양가는 3.3㎡당 약 4000만원 수준이다. 당초 3000만원대에서 올해 3월 서울 청약시장 분위기가 확연히 좋아지면서 상향 조정한 것으로 알려졌다. 일반분양 물량 분양가는 전용 74㎡·84㎡ 기준으로 12억~14억원대 안팎에서 책정될 전망이다.

이런 가운데 전국 아파트 공사현장에서는 공사비 인상을 두고 조합과 시공사 간 갈등이 끊이지 않고 있다. 지난해 발생한 우크라이나-러시아 전쟁의 여파로 인해 아파트 공사의 핵심 자재인 철근과 시멘트 가격이 크게 올랐다. 철근의 경우 2021년 초 톤(t)당 70만원대 수준이었지만 지난해 100만원을 돌파하는 등 급등세를 보이고 있다. 시멘트 가격도 2021년 1월 톤당 7만5000원이었는데, 이달 들어 12만원까지 올랐다.

한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수에서 주거용 건물 공사비지수의 경우 2021년 1월 123.84에서 지난 5월 150.29까지 치솟았다. 업계에서는 아파트 분양가가 천정부지로 오르면서 신축 아파트 가격은 당분간 더욱 크게 오를 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 이 때문에 '지금이 가장 싸다'는 인식도 확산하고 있다.

다만 분양가 상한제 적용 아파트 단지의 실거주 의무 폐지 법안이 아직 국회에 계류 중인 점은 시장 활성화의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 많다. 국회에 계류 중인 2년 실거주 의무 폐지 법안이 통과될 경우 수요 심리를 부추겨 아파트 입주권 거래는 더욱 활기를 띨 것으로 예상된다. 김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 "올해 1월 전매 제한 완화 조치 이후 입주권 거래가 눈에 띄게 늘고 있다"며 "실거주 의무가 없어질 경우 입주권 매매 거래가 폭발적으로 늘면서 가격(웃돈)도 크게 불어날 가능성이 크다"고 말했다.