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국토교통부는 이 같은 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 개정안을 1일부터 입법예고한다고 31일 밝혔다. 민간임대주택법에 따라 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.
개정안에 따르면 임대 보증보험 가입 요건이 현재 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮아졌다. 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 임대 보증보험에 가입할 수 있게 된 것이다.
집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 임대 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻이다. 임대인(집주인)이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다는 의미다.
주택 가격 산정 때는 공시가격의 140%까지만 인정해주기로 했다. 지금은 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택 가격으로 인정하고 있다.
이에 따라 앞으로는 세입자가 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화된다. 국토부 관계자는 "반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다"며 "임대인이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나, 전세사기를 벌이는 일을 차단하기 위한 조치"라고 말했다.
주택 가격 산정 방법도 지금은 감정평가 금액을 1순위로 적용할 수 있지만, 앞으로는 감정평가액은 후순위로 돌리고 전세 보증보험처럼 한국부동산원·KB부동산 시세와 공시가격을 우선 활용한다. 신축 빌라(연립·다세대주택)의 경우 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있다.
감정평가액은 공시가격이나 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용할 수 있도록 했다. 감정평가사와 짜고 감정평가액을 부풀려 전세 보증금을 올려 받는 폐해를 막기 위한 것이다.
감정평가액 유효 기간은 1년(기존 2년)으로 줄이고, 임대 보증 기간과 임대차 계약 기간을 맞추도록 했다. 임대차 기간이 끝나기 전 보증이 종료되는 것을 막기 위해서다.
임대 보증보험 가입 기준 강화는 내년 7월부터 시행한다. 다만 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있도록 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다.
임대사업자들은 보증보험 가입 기준이 강화되면 매매가 대비 전세가가 높은 빌라 등 비아파트의 보증가입이 더 어렵게 된다며 반발했다.
앞서 정부가 전세 보증보험 가입 기준을 강화하면서 전세가율이 높은 빌라의 보증보험 가입을 거절당하는 사례가 많아졌는데 임대사업자 보증 가입 요건까지 강화되면 어려움이 더욱 커진다는 것이다. 빌라 매매·전세 기피 현상도 심화될 것으로 예측되고 있다.
