서울시, ‘정비 사각지대’ 재개발·재건축 물꼬 튼다…규제 풀어 사업성 ↑

서울시, 재개발·재건축 2대 지원 방안 마련
용적률 인센티브 최대 40%로 확대
역세권 용도 상향도 추진
접도 요건·고도 규제도 완화…인허가는 통합 심의로

서울시가 '정비 사각지대'를 줄이고 재개발·재건축 사업성을 높이기로 했다. 이를 위해 고밀 개발이 필요한 역세권 일대를 준주거지역으로 상향한다. 사업성이 떨어지는 사업장에는 보정계수를 적용해 용적률 인센티브 범위도 최대 40%로 확대한다. 접도율 기준 및 고도제한 등 규제를 완화하고 인허가 기간을 대폭 줄이면서 금융 지원도 늘린다.

서울시는 이런 내용을 담은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다고 27일 밝혔다.

서울시가 이번에 내놓은 방안은 사업성 개선(5종)과 공공지원(5종) 2대 분야로 총 10종 대책으로 구성됐다. 현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 외면받거나 사업 추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 게 핵심이다.

우선 사업성 개선을 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화·인센티브를 지원한다. 교통 등 기반 시설이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 지역을 '준주거'까지 용도지역을 상향한다. 단 일자리 창출, 노인 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.

사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다. 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 뜻하는 '허용용적률' 범위도 늘린다. 현재 10∼20% 수준에서 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전한다.

2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계로 지어진 탓에 사업성 저조로 사업 기회를 얻지 못한 곳에는 현황용적률을 인정해 준다. 법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지 추가 용적률도 부여한다.

서울시가 산자락 저층 주택가의 높이 규제를 완화하고 재개발 허용 기준을 완화하는 등 정비 사각지대의 사업성을 높이기 위해 전폭 지원에 나서기로 했다. 유창수 서울시 행정2부시장이 27일 서울 중구 서울시청 브리핑룸에서 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 대해 설명하고 있다. /연합뉴스

공공기여 부담도 낮춰준다. 용도지역이 상향될 때 15%를 부담해야 했던 '공공기여'를 10%로 낮춘다. 대신 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 주기로 했다.

그간 어려운 건설경기를 반영하지 못했던 정비사업 공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 제도적 뒷받침이 부족하거나 공사 기간, 비용 증가로 사업성 악화 악순환을 끊을 수 있도록 '공공지원 방안'도 강화한다.

기존에는 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 재개발을 허용하지 않았던 '접도율 규정'을 6ｍ 미만으로 완화한다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다.

건축·도시계획 등 위원회별로 해온 심의도 '통합심의'로 한 번에 처리해 인허가 기간을 줄여준다. 원활한 자금 조달을 위한 초기 융자 지원도 확대한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 "이번 지원 방안을 통해 침체한 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어줘 쾌적한 주거 환경을 제공할 것"이라고 말했다.