“재개발 입주권도 토지거래 허가 받아야”…정부, 토허제 업무처리기준 마련

재개발 실거주의무, 준공 이후로 유예 가능
아파트 분양권은 허가 대상 아냐…제3자에게 전매시 제외

서울 용산구 한남4구역 일대 전경./연합뉴스

서울 강남·서초·송파·용산구 등 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 재개발 입주권을 매수하는 경우에도 관할 구청의 허가를 받아야 한다.

최초로 주택을 분양받는 분양권은 허가 대상에 포함되지 않지만, 제3자에게 전매 시 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

국토교통부는 서울시와 협의해 이 같은 내용을 골자로 한 토허구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다고 21일 밝혔다.

지난달 24일부터 토지거래허가구역을 강남·서초·송파·용산구로 확대 지정한 뒤 제도 적용을 둘러싼 혼란이 커지자 한 달 만에 가이드라인을 내놓은 것이다.

가이드라인에 따르면 토허구역 내 주택을 취득하는 경우 2년 간 이용의무가 취득시점부터 발생한다.

이때, 허가 관청은 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있다.

통상적인 거래절차상 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안한 것이다.

가령 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)을 마친다면 취득일부터 이용의무 이행이 가능하지만, 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행해야 한다.

아울러 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다.

신청인이 토지거래허가 이후 4개월 내 주택 취득과 실거주를 하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 구청이 인정한다면 취득 및 입주 시기를 유예할 수 있다.

유주택자가 집을 살 때 기존주택 처분 기한은 토지거래허가가 난 날로부터 6개월로 적용하기로 했다.

지금까지는 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 기준이 각기 달라 통일한 것이다.

기존주택 처리 방식은 매매와 함께 임대도 인정하며, 신청인은 토지거래허가구역 내 거주해야 하는 이유나 아파트를 추가로 사야 하는 이유를 구체적으로 소명해야 한다.

재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권의도 토지거래허가 대상에 포함된다. 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함됐기 때문이다.

한남3구역, 방배 13·14구역 같은 재개발구역 내 주택을 사는 경우, 건축물대장상으로는 빌라(연립·다세대주택)여도 관리처분인가를 이후라면 토지거래허가를 받아야 한다.

최초로 주택을 분양받는 분양권은 허가 대상에 해당되지 않는다. 하지만 제3자에게 분양권을 전매하는 경우에는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.

입주권·분양권 매수자는 토지거래 허가를 신청하며 제출하는 '토지이용계획'에 신축 아파트 준공 이후 입주 가능 시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 한다.

재개발·재건축 구역 주택이 이미 철거돼 즉시 실거주할 수 없다면 준공 이후로 실거주 2년 의무가 유예된다.

관리처분인가 이후 주택 멸실 전까지 거주한 기간도 실거주 기간에 산입된다. 철거 전 재개발 주택에서 거주한 기간이 1년이라면 새 아파트에서 1년만 더 거주해도 실거주 의무 2년을 채운 것으로 보는 것이다.

국토부 관계자는 "서울시와 함께 허가관청의 토지거래계약허가 업무처리가 관련 규정 등에 따라 효율적으로 이뤄질 수 있도록 지속적으로 지원할 계획"이라며 "토지거래허가를 받은 건에 대한 이용실태 조사 등을 통해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 것"이라고 했다.